房地产调控力度空前，此轮调控能否为房市降温？
文/静芸品金
楼市调控正在不断升级。3月30日傍晚，广州再次升级调控政策。截止到目前，全国已经有超过40个城市*了各种房地产调控政策120余次。多个城市比如北京、广州、厦门、南京、杭州等城市，已经连续*多次政策，其中北京短短10天*了9次房地产相关政策。显然，政府严厉调控的决心一直未动摇。与此相对照的却是，土地市场热度未减。截止到3月30日，全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿，同比上涨了59.6[%]。
房价存在泡沫吗？
楼市调控升级，另一边土地市场却依旧火爆。开放商冒着亏损的风险也要高价拿地，令人心生疑惑。调控高压继续，房价泡沫也仍然坚挺。其实，现在对于中国房价是否存在泡沫仍然存在争议。我们从房价增速和CPI增速之比来看，2010年此比值为2.27，2012年为3.12，2013年为2.96。CPI统计并不包含房价，房价增速远超其他物价数倍。房价和人均收入比来说，有数据支出，北京的房价增长最为迅猛——房价在十年间翻了七倍，但是人均可支配收入只翻了三倍，远赶不上房价上涨的速度。可见泡沫是一定存在的，那么房价泡沫缘何而来，并且可以一直坚挺不破呢？
房子的两个属性和泡沫来源：
最近一直再说“房子是用来住的，不是用来炒的”，也显示出对于房子的两个性质，一方面是作为满足居民居住需求的商品，另一方面房子其实也拥有金融资产的属性，满足投资者需求。从商品和投资品属性两个方面，房价高涨都有其因素。
一、供需关系影响价格
房子作为一种满足居住功能的商品，其价格肯定受到供需情况的影响。商品价格畸高，则可能存在供需缺口。供给方面，虽然政府不直接供应房子，但是政府是土地的供给方。所以，政府同时扮演了供给方以及调控监管方的两种角色。经济学中将市场分为自由竞争、寡头、垄断等几类。在垄断的情况下，企业为了实现利益最大化，会选择压缩供给。也就是使供给在某种程度上小于需求，以便推高价格，并在平衡量价后实现其总收益的最大化。所以，在这种情况下商品价格会高于自由竞争市场。需求方面，需要考虑人口流动以及人口数量和结构等问题，由于全国的房屋空置率数据并不公布，所以难以从总量衡量需求。但可以看见的是，中国的房地产需求存在结构不平衡，一线城市需求最盛，而一下三四线城市还存在去库存的问题。这是因为房子这种商品，除了居住还绑定其他许多功能，比如户口问题以及相关的教育、医疗、就业等等其他资源。资源的不平衡也就导致对不同地方房产需求的不同。
二、金融环境影响投资品价格
房子的另一属性是投资品，具有保值、规避风险等作用。投资品价格容易受到货币等金融环境的影响。此处房价高涨的原因就是大家经常提到的M2的问题。纵向对比M2十年翻了4.5倍；横向对比，中国M2/GDP水平高于世界平均水平。货币超发以及过度宽松的信贷环境都有助于加杠杆并助长投资。
政策公信力是调控效果的关键！
此次调控升级的重点还是在于抑制需求，限购以及收紧住房信贷都是对需求的限制和打压，供给侧仍然没有有效的机制来扩大土地供给。继去年9.30之后，此次调控幅度可以说空前严格，但为什么土地市场拍卖依旧火热呢？一方面，已有的需求虽然被抑制但并未别消灭，供需缺口的存在使得一旦调控放松，需求仍有反弹的动力。另一方面，政府政策的公信力(credibility)不强也造成市场对房地产仍然充满信心。房地产政策周期普遍不长，朝令夕改的后果就是市场对政策产生免疫效应，即使调控政策*也难以撼动原有预期。而且市场坚信房价由政府背书，因为房地产担负着促进政府财政收入以及拉动GDP增长等重要功能，房价上涨预期就难以改变，购房的动力也就难以减弱，开放商也就有冲动继续高价买地。
总结来说，房价泡沫的形成是多因素的，目前防止泡沫加剧和破裂并引发系统性风险是当务之急，在打压需求同时，增加土地供给、平衡资源配置、进行制度性改革都是可选择的办法，否则即使一时限制了需求，也难以从根本上解决房价过高的问题。
房地产调控对股市将产生什么影响？
资金在缺乏投资标的的时候，可能从房地产转向股市。但是房地产市场和股市性质不同。如上所述，房地产市场有政府背书，市场预期容易倾向于房价易涨难跌。而股市不承担拉动GDP等重要功能，其风险也要更大一些。而且房地产调控之后大背景是货币政策不再宽松，这就意味着股市大牛市的可能性很小。在货币政策收紧的情况下，股市的吸引力并不是很大。购房需求被抑制，一部分资金的确有可能转向股市，但究竟效用有多大，就难以衡量了。
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