所有人都知道，2016年是房地产市场飞速发展的一年：房价迅猛上涨、销量屡屡攀升。就连香港楼市也在2015年的回调之后重拾升势。
然而，就在这样一副欣欣向荣的情况下，一场商业地产的危机将悄然而至.....
在去年楼市好转刺激下，住宅市场库存得以大量消化，但相比之下，商业地产库存规模大的现状并没有根本性改善，甚至不降反升。
据国家统计局此前发布的数据显示，2016年末，商品房待*面积69539万平方米，其中住宅待*面积40257万平方米，同比减少11[%]，*公楼待*面积3631万平方米，同比增加10.8[%]，商业营业用房待*面积15838万平方米，同比增加8[%]。
笔者认为，庞大的商业地产库存问题正逐渐凸显，且比住宅库存更为严重。由于这些库存多分布在二三线城市，去化难度较大。即使存在经济形势好转、联合*公空间崛起、*公寓市场发展等利好因素，这部分库存仍需较长时间消化。
空置率居高不下！
据中国指数研究院新近发布的《2016中国商业地产市场发展年报》(下称“年报”)显示，在写字楼市场，重庆、成都、沈阳受前期*量大而需求相对有限影响，空置率居高不下。其中，重庆、成都各季度空置率均保持在40[%]左右的高位，沈阳2016年前三季度空置率均超过33[%]。而深圳、北京、上海和南京市场需求量大，2016年各季度空置率均在9[%]以下。
即使如此，一线城市的商业地产项目也不全是高枕无忧。去年（2016年）7月份就有媒体报道“上海月星环球港底楼商铺出现大规模退租”的消息，报道称原因是商家长期经营困难。不过，总体来说，商业地产的库存危机还是集中在二三线城市上。
地产大佬都在加速逃离！
除此之外，一些嗅觉敏锐的地产大佬也已经*始在加速撤离商业地产。
希慎兴业(0014.HK)是一家老牌的香港地产公司，其日前发布的2016年业绩预告显示，尽管经营利润上涨，但归属于母公司股东的净利润同比下滑58[%]，减少了16.85亿港元。导致净利润下滑的原因在于，去年希慎兴业投资物业估值公平值亏损11.89亿港元。
香港上市公司财报中对商业地产的估值，本质上反映的是对未来租金*入的预估。一般来说，如果估值增速放缓，代表公司判断未来租金*入增幅降低；如果估值下跌，则意味着公司判断未来租金可能下降。
而现实的数据也反映了这一情况。根据香港差饷物业估价署数据显示，香港*楼宇、写字楼和私人住宅这三种主要的*物业类型，租金在2016年下半年皆有不同程度的下跌。2016年6月至年末，港岛私人*业楼宇每月租金价格由1738港元/平方米降至1366港元/平方米，降幅27.23[%]。而地处香港商业中心的铜锣湾，作为全世界租金最贵的地段，去年下半年租金下挫约6[%]至743港元/平方米。
除了希慎兴业以外，李嘉诚名下的旗舰上市公司长实地产也不能幸免。长实地产2016年上半年投资物业的公允值*益2.28亿港元，比2015年同期减少超过10亿港元。
过去两年，房产商已经在香港和内地核心城市*多处商业地产，大额交易频频出现：
2016年1月初，华人置业以124.48亿元的总价*位于香港的美国万达大厦；
2016年10月26日晚间，长实地产发布公告，以约230亿港元的价格将上海世纪汇*；
2016年9月15日，李兆基旗下的恒基地产作价43.68亿港元将香港中环金龙中心大厦*；
2016年8月17日，在SOHO中国近期举行的2016年度中期业绩发布会上，董事长潘石屹表示，要在上海*凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场三个地产项目，总建筑面积达到39.42万平方米，占公司项目总建筑面积的23.18[%]；
此前的7月29日，SOHO中国才刚整*SOHO世纪广场，占公司总可租面积的3.7[%]；
商业地产危机若爆发 中小商业地产公司最受伤
广州一家综合型房地产*发企业商业运营部门负责人评论称：这几年购物中心增量很大，但是阵亡率也很高。一些*发商本身不具备*发和运营的能力，在没有准备的情况下上马商业地产，被淘汰是必然的。
一旦商业地产出现崩盘之势，租金下滑甚至*困难时，对于大型商业地产来讲，比如长实地产、恒隆等，它们资金实力雄厚，物业地段优良，企业运营水平较高，依旧可以靠其他业务来保持公司的盈利状态；但对于中小商业地产来讲，则将会有可能直接面临资金周转不灵、甚至直接倒闭。由此看来，行业或将*启新的一轮洗牌！
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