摘要：据笔者安東了解，28年被调控十来次，万达将逐渐退出地产业
在外人的眼中，房地产开发商简直就是暴发户，来钱快、来钱多，但王健林却在年会上大倒苦水：
我从事地产行业28年，再两年就30年了，被调控了十来次。中国地产好年景没有持续四五年的时候，基本上三年左右来一回调控。行业周期性太强，造成现金流不稳定，预期也容易经常发生变化。
为此，王健林宣布，万达商业2020年以后原则上不再搞重资产，全部为轻资产。除了万达城配套的住宅外，万达原则上也不再新增住宅开发。等万达城全部开发完以后，万达商业就逐渐从地产开发这个行业退出。
首富不做房地产?你没有听错，那万达靠什么赚钱?
在1月14日的万达年会上，王健林倾情献唱4首歌并发表讲话，他不仅披露万达集团在过去的一年大胆调减600亿元地产收入目标，还自曝在2020年以后原则上不会再搞重资产，全部为轻资产。
即意味着除了万达城配套的住宅外，万达原则上也不再新增住宅开发。等万达城全部开发完以后，万达商业就逐渐从地产开发这个行业退出。
王健林随即解释道，万达从地产开发退出不是对中国房地产看空，主要考虑了两点：一是中国房地产开发的周期性太强，中国地产好年景没有持续四五年的时候，基本上三年左右来一回调控。行业周期性太强，造成现金流不稳定，预期也容易经常发生变化。
其次更重要的是万达已经可以靠品牌挣钱了，过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场，现在设计运营就可以分得很大一杯羹，合作类万达广场，两个就顶一个重资产万达广场，投资类万达广场大概不到三个顶一个重资产万达广场。
对万达商业而言，收租金显然要比直接卖房子要划算得多：
1，租金的成长空间更大。2015年，万达商业的合同*金额就已经只有小幅增长，2016年则是大幅下滑(王健林表示是主动下调了2016年600亿的*额);但租金收入增长明显，2015年增幅为30.7[%]，2016年再度增长30[%]。
▲万达商业租金收入和物业*收入(亿元)
2，以租赁为主业的公司上市后估值更高。万达商业正在谋划回归A股上市，目前A股主要房地产股票的估值普遍在20倍P/E(市盈率)，10多倍的也比较多。王健林表示，以租赁为主的公司估值可以达到30倍甚至40倍P/E。
3，租金回报更高。2015年，万达商业租赁收入的毛利率高达72.14[%]，远远超过物业*37.95[%]的毛利率;全年租赁收入占比仅10.94[%]，但贡献了35.25[%]的税前利润。王健林表示，预计到2016年，租金收入贡献的净利润将达到55[%]。
▲万达商业购物中心平均租金(元·平方米·月)
4，轻资产运营成为可能。轻资产在企业界非常流行，即用更少的投资，撬动更多的利润，万科的“小股操盘”就是典型之一。万达的轻资产模式表现为：其他企业拿钱下订单，万达负责找地、建设、招商和运营，租金最后大家一起分。
王健林强调，万达退出地产业并非是看空中国房地产，而是因为对房地产调控的“无奈”，以及租赁(而非*)的诸多好处而做出的理性决策。
王健林还打趣道，万达商业不再是地产企业，所以我好几次建议，是不是在2017年底或2018年把商业地产名字改了得了，叫商业投资管理服务集团，别再当地产商了。
王健林正在将万达从一个重资产的房地产公司向一个轻资产的服务公司进行转型：
当然，王健林从来也没有说房地产不行了，只是对公司长期发展来讲，已经“不够理想”。但是，万达现在布局影视、体育、旅游等服务业，是因为他看到了一个比房地产增长更大的金矿。
王健林说：“服务业占GDP比重超50[%]，今后中国经济可能要看服务业的脸色行事了!”
国家统计局2016年1月发布的数据显示：2015年全年第三产业增加值占GDP的比重为50.5[%]。这是继2013年服务业占比首次超过工业后，服务业又一个里程碑式的变化。
不论从经济发展的历史来看，还是从理论的研究来看，经济发展到一定阶段，尤其是工业化中后期的时候，服务业比重出现明显上升，这符合经济发展的规律。这意味着中国经济由工业主导向服务业主导的转型趋势还在延续，这是经济大势。很显然，王健林比别人更早地看到了这个趋势，而且，已在顺势而为。
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