买房可以说是中国人一生中最重要的一件事，但是由于只涨不跌的房价，没有几个人能全款买房，所以诞生了众多的房奴，为了买到自己的“家”不得不每天省吃俭用，勒紧裤腰带，天天被房贷压的透不过气。所以以下的两个问题就要提前考虑清楚了!
第一个问题:用何种方式还贷?
当前，无论是公积金贷款还是商业银行贷款，还款方式只有两种:等额本金和等额本息。但这两种还款方式的计算方法不同，贷款期限越长，利息差别越大。
等额本息，是一种“平均分配”的还款法，每月的还款额都一样，月供里的一部分拿去还利息，一部分拿去还本金，前期本金比重小，利息比重大;后期反过来。
等额本金，是一种“前紧后松”的还款法，每月还款额都会下降。这是因为每月需要还的本金一样，往后由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少，但一开始压力会比较大。
以贷款120万元，期限30年为例。按照当前公积金五年期以上贷款基准年利率3.25[%]计算等额本息和等额本金的还款总额和每月还款分别是
用等额本息还款方式还款总额= 1880091.3 每月固定还5222.48元
等额本金还款方式还款总额= 1786625
第一个月还款6583元，第二个月还款 6574.3，第三个月还6565.27，以此类推逐渐变少。
从总额上来看:等额本息>等额本金
如果你前期资金不算太紧张，就可以选择等额本金还款方式，因为可以降低总利息支出；但是如果你有大于你贷款利率的稳健的投资渠道，也可以等额本息法给自己多留出一些投资本金。
注:如果本人不特意提出，银行一般默认的是等额本息还款法
第二个问题:贷多长时间合适，要提前还款吗?
于负利率时代的到来，很多人为了能够少还点利息，尽快的的解脱房贷压力，会选择一旦有余钱就提前还了房贷。
那么提前还房贷到底合算不合算呢?我们可以算笔账
我们仍以贷款120万元，期限30年为例，等额本息还款方式为例。
如你现在有50万可以用来提前还贷
如选择缩短还款年限，月还款额基本不变，那么可以减少利息322701.72 可以提前近14年完成还款。
如减少月还款额，还款期不变，那么可以减少利息202614.86，每月减少还款2681.21
但是如果将50多万投资于年化10[%]的爱投资产品，
那么5年后本息总额= 820302.9972
10年后本息总额= 1352406.9147
14年后本息总额= 2017535.0664
200万有没有!!!整整翻了4倍!!
当然，有人说这是理想的状态，如果未来的利率下降了怎么办呢，但是只要你能找到一款比房贷利率高的靠谱的理财产品，投资回报>贷款成本，那么就是合算的!
笔者公瑾论金(微信gongjin688)是金融投资分析师，从事金融行业多年，研究国际局势和热点事件。金融领域博大精深，每天行情波折不断，我所能做的就是用我多年的研究经验，给大家帮助。
