今年的房價很難上漲了，從長期看，由於人口老齡化，房地產開發投資的增速仍會不斷下降，房地產從長期看並不樂觀。預測未來房價行情走勢存在巨大需求，因為國民大部分積蓄配置在房地產上。影響房價的因素很多，本文從六個變量分析房價，因為經濟體錯綜複雜，不能僅用一個側面或兩個側面來反映其特征，或像立方體，每一面都會相互作用着影響經濟或房價。
房價
一、影響房價最重要的因素——人口
房價這種從普漲到結構性上漲的切換，與人口年齡結構、人口流動有明顯的相關性，如中國勞動年齡人口(15-59歲)的淨減少是從2012年開始的，當年減少了345萬。此外，從2011年開始，中國新增外出農民工數量也首次出現了減少，故人口年齡結構與人口流動兩個因素都導致房價普漲時代的結束。
從2015年開始，中國的流動人口數量首次出現了減少，淨減少超過500萬，這意味着中國的城鎮化進程步入後期。據國家統計局的數據，2015年新增外出農民工的數量只增加60多萬，其中80[%]以上流向地級以上城市——即中國正在經曆的是大城市化進程，而非城鎮化，2015年二線城市房價的崛起，正是大城市化快速推進的體現。
從人口老齡化角度看，中國未來的房價肯定是不樂觀的，因為老齡化意味着房地產總需求長期回落，每過一年，離房地產的熊市就會近一年。中國人口基數龐大，因此，人口流向和老齡化決定了今後中國這一輪房地產上升周期中，不再有普漲行情，只存在與大城市化相關的結構性行情，但趨勢並不樂觀。
二、貨幣膨脹是導致高房價的主要因素
2011年之前房價上漲主要是人口現象，2011年之後房價上漲主要是貨幣現象。理由是2011年之後，中國新增農民工數量出現了下降，此外，房地產開發投資增速也從33[%]回落到2015年的1[%]。根據中國指數研究院的數據，從2011年6月至2016年6月這五年中，全國100個城市的房價加權平均上漲了28.4[%]，但同期M2增長了近100[%]，GDP增長了近50[%]，但2011年之前10年房價上漲幅度超過M2增速，說明近年來房價上漲幅度已經趨緩了。
然而從2012年開始，一線城市的房價開始大幅上漲，但人口增長快的只是深圳，上海和北京的人口增速大幅放緩，2015年上海人口還出現了負增長。因此，此輪一線城市的房價上漲與人口因素關系不大，卻與M2 和存款增速高增長相關。由於2014年底政府放松了對金融機構同業存款的監管，允許同業存款轉為一般存款，導致作為區域金融中心的北上深存款增速出現了爆炸式增長，從而帶動了住房貸款的大幅增加。但目前北上深的存款增速已經基本歸零，意味着流動性拐點已經出現。
貨幣膨脹是導致資產荒的主要原因，因此，中國不僅房價整體水平高，其他資產價格也存在偏高問題，如股價、古玩和藝術品價格等。盡管倡導經濟脫虛向實，但鑒於穩增長的目標依然未變，故貨幣增速不會大幅下行，估計今後三、五年M2增速仍會維持在10[%]左右。這就意味着資產價格偏高現象還會持續下去。
三、居民收入結構對房價的影響不容忽視
大家經常喜歡用房價收入比或房價租金比證明中國房價過高，但普遍忽視了居民可支配收入比低估的問題。根據國家統計局公布的2014年居民可支配收入的抽樣調查數據推算，2014年城鎮居民的可支配收入總額為21.61萬億，農村居民可支配收入為6.49萬億，加總之後為28.1萬億;同時，國家統計局又公布了“2014年住戶部門實物交易資金來源_可支配總收入”為39.11萬億，則住戶部門可支配總收入超過居民部門可支配總收入11萬億。
尚不清楚“住戶部門”與“居民部門”之間的統計差異有多大，從相關統計解釋看，“住戶部門”應包括住戶、個體工商戶和非公司私營企業以及為住戶服務的非營利機構等。但即便把個體工商戶等後面三類的可支配收入剔除(假設有3萬億)，仍難以解釋住戶部門可支配收入與抽樣調查所獲得的居民可支配收入之間的巨大缺口。也就是說，中國的實際房價收入比並沒有那麼高。
由於居民可支配收入比低估，居民收入結構中的貧富差距可能比公開的數據更大，因此，在居民的資產配置方面，財富一定會向少數人集中，富裕階層擁有的房產數量或許超出大家預期。少數人擁有大量住房，使得一二線城市的社會房源更加緊張，這又導致住房供不應求，房價居高不下。
四、產業結構變化致各地房價分化
前面曾提到人口流向對房價的影響，其中一個主要觀點是中國正在經曆大城市化過程，所以一二線城市房價行情走勢較強。如果再進一步觀察，會發現並不是所有大城市(常住人口超過100萬)的人口都以相近的增速在膨脹，有些城市增長較快，有些大城市人口在減少，這與中國的產業升級和產業結構演進有關。
近年來東北地區房價的下跌，與該地區GDP增速大幅回落有關，傳統的重工業優勢不再，債務率上升，產能過剩導致就業機會減少，於是人口向外轉移。盡管振興東北老工業基地喊了那麼多年，但在產業升級和經濟轉型方面似乎起色不大。因此，盡管東北也有沿海開放城市，但就像美國的汽車城底特律，雖然曾經有過的繁榮景象，但汽車業的衰落導致城市的破產，房價也隨之大幅下跌。
2016年末的中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。這意味着接下來，還會有更多的房地產調控政策要出台，包括房產稅等立法手段。
不會理財不是你懶，是沒人告訴你技巧。不重視金融，你將會被這個世界拋棄，因為你賺錢的速度很難趕上印鈔的速度。筆者焱氏論金（wx：cy289421230）是金融投資資深分析師， 有想了解的朋友可與本人交流
筆者對原油、天然氣、銅、白銀等大宗商品有深入的研究，如果你做單不順或投資經常資金縮水，那麼你可以多重視本人。金融領域，博大精深，每天行情波折不斷，我所能做的就是用我的研究經驗，給大家幫助。( 筆者薇-信：cy289421230)投資有風險，做單需謹慎。
2017年房價還會漲嗎？ 這幾點告訴你
作者/焱氏論金
2017-02-05 17:23
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來源: FX168財經網人物頻道
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環球財經
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