前言：
房地产一向被认为是虚拟经济，它挟持了大量社会资金，侵占了大量银行贷款额度，榨干了百姓的积蓄甚至上一辈的棺材本。所以，经济下行/实体经济不振皆归罪于房地产，因为它挤压了资金流向实体经济，从而脱实向虚；百姓在高房价面前焦虑不安/压力重重，毫无幸福感可言，也是因为房地产，当年温总理还告诫地产商“要流道德的血液”。
房地产/高房价成了万人憎恨的罪大恶极者。无人去追究这些想法背后的逻辑对错，因为这都是大家亲眼所见，并有着切肤感受。
可摈弃感情的起伏波动，以更冷静/理性的角度去思考剖析背后的真相，或许事实跟想象的还有一定差距：房地产确实是资金密集型行业，但不能简单的将其归入虚拟经济的行列。
实体经济和虚拟经济
实体经济和虚拟经济没有清晰明确的界定（线上的就是虚拟经济，线下的就是实体经济？那淘宝卖商品和店铺卖商品不都促进了制造业的生产？），也不能简单的说哪个对经济更有害或更有益（没有金融业的资金融通，制造业的建厂/研发/*/员工食宿安置等如何解决？），更不能随意的以创造价值的大小来判断其重要性（金融业单位创造的价值要远大于制造业，要不怎么各个城市都要发展金融中心呢？可没有强大的实体经济，金融业又为谁服务呢？）。
可在大家的观念里，应以实体经济为重，它创造着看得见摸得着的商品，虚拟经济更多的是服务，可在GDP的统计里，它却包含着商品和服务。
按照我们普遍的观点，实体经济和虚拟经济的区别大致如下：
实体经济通常指制造业，有原材料的消耗，雇佣大量的工人，产出的是具体商品，当然也包括实体经营的店铺。
虚拟经济通常指以金融业（银行/证券/信托/保险等）为代表的资金/资源分配的行业，不存在有形的商品，确切的说是一种服务。
二者的关系几乎是相辅相成，协调发展的：实体经济的强大产生了对虚拟经济的需求，虚拟经济的发展以实体经济为根基，并对实体经济起到促进作用。
如果回到房地产，我们会发现它牵涉到上游钢铁/水泥/玻璃/管道等众多原材料行业，及下游装修（建材）/家具/电器/布艺等众多轻工业行业，一个房地产业能带动数十个产业的发展，并且房地产业也是建造实实在在的住房啊，你还能简单的把房地产归类为虚拟经济吗？从这个角度看，房地产是彻底的实体经济。
如果以高房价泡沫破裂引发金融系统风险为出发点，非要把房地产归类为虚拟经济的话，那二手房会更偏向于虚拟经济——它只是以房产为媒介的财富在*间的转移支付，本身不创造新的商品，虽然也会促进一些实体经济（主要是下游的装修建材/电器/家具等）的发展，但能量有限。
房地产对GDP的贡献
GDP是指一个国家或地区在一定时期（通常1年）内所有最终产品和服务的市场价值总和，也就是说它不仅包含有形的商品，还包含无形的服务。
GDP的统计方法有三种：生产法——以投资投入为统计口径；支出法——以最终消费为统计口径；收入法——以收入盈利为统计口径，三种统计方法相互印证，而得出最接近实际的GDP数值。
我们通常认为房地产挤压了实体经济进而拉低了GDP增速，实体经济的低迷是否归罪于房地产我们暂且不论，如果从统计数据上看，房地产却真切的成了国民经济的支柱。
通过统计局的公开数据，我们大致管窥到房地产对GDP的贡献。
由表可知，在房改开始的1998年，不管以哪种GDP统计方法来看，房地产对GDP的贡献都很小，不到5[%]，可随后其贡献越来越大，直至2005年，其贡献占比9[%]左右。此后一直稳步上行（在2008年全球金融危机时有所停滞），直至2016年达到近15[%]的比重。试问，有哪一个行业在长达10年的时间里能影响GDP产出的十分之一（实际上其下游的影响并没体现出来，如装修/家具/电器等）?
房地产对经济的拉动快速高效、简单粗暴，也因此，每一次经济下行趋缓时，政府都会通过刺激地产进而刺激经济，如2008年、尤其是2014年对房地产消费的鼓励支持。现在也很难分清到底是房地产低迷拖累了经济，还是经济低迷影响了房地产，可如果从上表数据看，房地产确实与GDP水*融在了一起，还是上文说的，房地产关联上下游数十个实体行业，它的不景气相当于牵一发而动全身。
二手房更偏向虚拟经济
与新房的上下游长产业链相比，二手房产业链更短，其影响的行业有限（也就是装修/电器/布艺等行业，可这些也不是必需的），且在交易过程中并没有更多商品（新房）的产生，只是存量房所有权的转移，对应的是存量财富在*双方间的转移支付。
二手房价的上涨，无非是资金的简单堆砌，后来者用更多的钱去接盘上家的房产并助推房价节节高升，所以二手房更偏向于虚拟经济。
房地产要算作虚拟经济，最起码得有几个条件：
1、我国城市化进程结束，绝大多数的国民都居住在城市；
2、房地产交易以存量房为主，类似筹码在不同人之间的交换；
3、房地产的金融属性很强，资产证券化水平很高。
如果以这些标准考量当下的中国房地产，也只有一线城市房产有虚拟经济的倾向，因为2016年二手房交易量在5万亿左右，而北上深的交易量近乎占一半，北京/上海的房产交易几乎是二手房交易，占比达80[%]以上。
而广大二三四线城市，房产交易还是以新房为主，当中国城市化进程结束，这些城市也进入存量房市场了，房地产才会等同于虚拟经济，目前显然还不是。
当房地产彻底的进入虚拟经济，经济结构会得到新的调整（而目前我们正在推动消费升级和结构调整），会有新的消费升级的行业出现，而当下，买房置业就是消费升级。
一个有趣的现象是，大家在脑海想象中比较排斥虚拟经济，可在现实中又鼓励金融行业的发展，规划并落地各个金融中心。其实，虚拟经济跟实体经济一样都创造着GDP、贡献着就业机会，只是它*的是服务罢了。中国把低端/污染/劳动密集制造业转移到其他发展中国家，若投资人还是中国人，相当于在海外创造着国民收入，把这些收入拿到国内消费推动者服务业（或者虚拟经济）的发展，本身就是产业升级。
高房价是时代的产物
近十余年来，一二线城市的高房价被想买房定居此地的人广泛声讨诟病，可不无遗憾的说，这只是大时代变革进程下的小波澜。
经济的发展带来城市化，城市化引发人口的聚集，人口的聚集自然带动住房的需求，并导致房价的高涨，日本、韩国、台湾都在城市化的进程中经历过高房价，而今轮到了中国大陆。
所以，我们应以更高的视野理性的看待高房价。
高房价是城市化的结果。有数据显示，目前中国的城市化率为57[%]，若按照发达国家80[%]以上的城市化率，中国的高房价应该还会持续5-10年以上时间。而城市化的新特点是，人口在快速的向一二线大城市聚集，这必然让这些城市本已高昂的房价得以维持，供求是高房价的基础。
货币超发是高房价助推器。房价长期看是供求，短期看是信贷货币政策，且印出来的钱收不回去，涨上来的房价较难下跌（政府的强力控制，土地的唯一*）。2000年时，M2为13.46万亿，到了2007年底达到40.34万亿，7年增幅3倍；2008年后，货币膨胀更厉害，2016年达155万亿，为2007年3.84倍。在货币如此超发情况下，钱顺带的流入了楼市推高了楼价。
高房价是人地错配/人房错配的结果。中国的高房价主要指二十几个中心城市/省会城市/大城市的房价，而广大的三四五线城市则有海量的房产*，房价不仅不涨还略微下跌。高房价实质是人地错配/人房错配的结果，人都流向了一二线城市，大量的土地/房产*却批复给了人口流出的地市级城市。
高房价是牺牲一两代人建设美好城市。城市的膨胀自然需要地铁/桥梁/公园/学校/医院等公共配套，而修建这些基础设施需要大量的投入。大家都知道高房价的一大块（土地出让金及期间税费）被政府拿走了，可政府又把这些钱花在城市建设上了，当你在享受美好城市的便利时，要知道背后凝结着这一两代买房人的高负债痛苦。
这十余年的买房置业就是当下的消费升级。我们一直说消费要升级，产业要调整，高房价挤压了居民的其他消费，让实体消费不振。上文已说了，当下房地产就是实体经济，而这些年的买房置业就是当下的消费升级，或许我们的下一代、下下一代不会再有高房价的痛苦，他们自然也有钱消费其他，倒时就会出现新的消费升级行业。
这些年的现实表明，越晚进入一二线城市买房的人越要承担高房价，可以理解成：先买房的人为城市的建设贡献了力量并承担了风险，后买房的人要享受这些便利自然要付出更高的成本。
政府为什么不多建保障房平抑房价并满足低收入群体的住房需求？是因为城市的发展建设需要钱的地方太多，政府根本管不过来啊，更何况政府的钱也来自百姓（有钱人交的多些，没钱人交得少些），当然也有考核机制的原因（对地方政府领导考核以经济为主）。所以要住保障房的低收入群体只能等到城市发展成熟有经济剩余的时候了。
高房价是各种因素合力的结果，远非个体平民百姓想象的那么简单，与其吐槽高房价，牢骚满腹，不如更积极主动些，努力工作赚钱才是王道。
后记：
房地产确实不能简单的归为虚拟经济，如果它对其他产业产生了挤压和抑制，一定程度上是因为市场对房产的需求过大，而社会的总资源是有限，市场通过价格把各类资源向房地产行业聚集，以扩大生产满足市场*，这也是市场在资源配置中其决定性作用的体现。
由以上分析看，估计近几年中国的经济发展还是离不开房地产。
