上世纪90年代，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。
当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。
在此背景下，今年4月，一则“温州一批20年期限的住宅土地使用权到期或即将面临到期，房主续期须按房产价格三分之一缴费”的消息不仅震惊整个温州房产市场，甚至全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权——自己前些年买的二手房，土地年限是不是也所剩不多了。
就在今天（12月23日）上午，对温州等地少数住房土地使用权到期的问题，终于有了更加权威的说法。
今天，官方正式回应了这一事件：产权自动续期不收费
国土资源部副部长王广华在今天的新闻发布会上指出，针对温州当地二十年住房土地使用权到期问题，国土资源部和住建部会商后回复，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续，涉及“土地使用期限”，仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》办理相关手续”。
不过，在2007年出台的《物权法》中，也只是提到住宅用地届满可以自动续期，但是对续费问题却“语焉不详”。
对于到期该如何续期的问题，中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立在接受央视采访时表示，续期问题可以从三个方面来考虑：
一是不够70年的，到期后必须都续期到70年；
二是70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费；
三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。
而严跃进认为，关于缴纳多少比例的土地出让金，以及在什么情况下缴纳这些问题，目前还在立法层面，同时也是一个不断论证和否定的过程。“这个过程估计至少需要三年以上的时间，相关政策制定不求快，但要求科学论证对相关权利人的影响关系。后续此类问题解决以后，相关的补充内容也会积极加入。”
王广华则在发布会上指出，“两不一正常”，一定不能给下一步相关部门作出法律安排不一致或者设置障碍。对带有普遍性70年住宅土地使用权期间届满后的续期问题，关系到广大人民群众的切身利益，国土资源部高度重视，将继续加强调查研究，在相关工作中积极建言献策，配合相关部门尽早地完成研究，出台相关的法律安排。
虽然我国的土地使用权年限常常被渲染为中国特色，但其实它还真不是中国的创造发明，甚至从世界范围来看，这也是一种普遍的出让方式。一般认为，我国的土地使用年限起源于深圳，而深圳效仿的则是它的近邻——香港。
香港的土地拥有权，除了位于中环的圣约翰大教堂是唯一私人拥有的土地外，其他全部由香港政府所拥有。实际土地归房屋及地政总署管理，土地契约中永久批地的契约批期50年，还要短于内地的70年。而土地使用权到期，在香港回归中英双方签署的在中英联合声明中就已提到了这一问题。
目前香港处理方式是土地自动续期，期限同上一次土地批租年限。仅需每年缴纳新地税，实际的年缴付费相当于房产年租金的1.5‰，这一年付比率毫无疑问是极低，可以看到，香港市民每年只是象征性地付一些钱而已。
香港模式会在内地推广吗？
考虑到香港在国内政治地位的特殊性，存在让利的可能性，目前来看借鉴意义比较弱。但是我们可以追本溯源，因为香港的土地出让制度也不是它的发明，而是来源于当初它的殖民统治者——英国。
不同于房产土地归私人所有，并征收高房地产税的美国模式，英国所有的土地所有权在法理上都属于英国女王。
所以英国不存在其他所谓的owner(所有者)，土地的所有者只是持有一块土地。根据是否拥有自由处置所持有的土地的权利，又分为自由保有地产权和租借地产权等，而我们主要需要参照的是后者。
英国无论是房子的业主还是租客都要向当地政府上交市政物业税，按照行政区划和房产的高低档次进行征收，数额从1000至数千英镑不等。（这个可以看作国内将来推开的房产税）
而买房除了支付房费和市政费用外，还需要每年缴纳地租，即本文中讨论的土地使用费，不过和国内不同，英国的土地使用费是在房价以外收取。
地租和市政物业税一样，可能会跟着通货膨胀一起涨价。需要注意的是，如果一直没有按时缴纳地租的话，土地保有权人(无论是个人还是政府)有权将房子没收回去，一般是超出三年即可收回。
不过英国政府很少使用这一权利，一般来说住宅即使拖欠地租，业主也不用担心被赶出家门，可以一直居住。不过，在房地产交易时必须将拖欠费用还清才可以继续交易。但是商业地产就没有这样的美事，一旦拖欠土地使用费，就会被官方即刻收回。
英国的这一套模式被广泛运用到英联邦国家及其殖民地之中。英联邦国家的房地产市场，如澳大利亚，加拿大等等普遍使用这一模式。
了解了别人的处理方式，还是要回归到我国，无非是这三个问题：
1、到期的房产到底该不该自动续期？
2、续期该不该交钱？
3、要交的话需要交多少钱？
第一个问题，在我国的物权法中已经回答了，自动续期！
第二个问题，续期是否应该交钱，答案基本也是肯定的。
通常主流观点是：
1、延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。
2、根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。
简单来说，要么交钱续期，要么国家收回给你补偿。
第三个问题，交多少才合适呢？
参考英美的税制：
英国：采取较低房产税和地税相结合的方式
美国：使用高额房地产税来作为土地永久免费的弥补
但基本上都采取：房地产税根据政府评估的市场房价征收。
也就是房价涨税也就跟着涨，至于房价跌，你猜会不会降税？
而我国至今还没有开征房地产税，土地出让金比例也没有明确的规定，基本上可以判断，这两个税的制定必须配套设置，不然就会导致双重征税，让群众承受很大的压力。
房地产税的主要意图是抑制炒房热度，呼之欲出了这么久，不可能只是蜻蜓点水的份量，所以相应的，土地出让金费用不应该太高，而缴费方式也可以参照英国执行，在房产转让前结清土地使用费即可。
下周白银行情分析：
白银市场看似一片风平浪静，实则已暗潮汹涌。不过西方最大的节日圣诞节马上就要来临，主力已无心入市，因此白银市场短期也只有震荡调整，想要有大单边行情基本希望渺茫了。白银自触底后整体维持底部的震荡整理，昨日冲高至16.15后，行情再度回落，目前的行情金银的反弹偏弱势，短线下破15.50也没到时机，预计近期银价会维持震荡偏下行的走势，上周的美联储加息一波跳水加剧了白银价格的下行风险，目前支撑看日低15.76美元，若再创新低料看向15.5美元附近。操作上东亚纵财思路不变，短线关注区间15.8-16.3，在此区间内高空低多为主，以前期的低点15.6一线为支撑，高空为主，短多为辅，所以下周白银任然是反弹做空，空，空。
下周白银开盘操作策略：
16.00美元附近做空，止损0.2个点，目标15.60-15.50；
15.80美元附近做多，止损0.2个点，目标16.00-16.20
【行情瞬息万变，加上因为文章推送关系，以上观点及建议仅供参考，给出点位以参照国际盘为主，请自行切换，合理控制好仓位，切勿重仓或满仓操作，做单请带好止损】
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