文/易利金辉
2016年8月15日，众人瞩目的万达商业私有化方案在临时股东大会上，以88[%]支持，7[%]反对，4[%]弃权高票通过。
在万达商业之前，规模最大的私有化案例是奇虎360，其私有化价格达93亿美元，约合600亿元人民币。不过，以总市值论，奇虎360相比于万达商业依然是小巫见大巫了。万达商业目前在港股的市值为2400多亿港元，合人民币超过2000亿元。
回归A股之后，万达商业有望超过万科、绿城等所有大型房企，成为名副其实的地产第一龙头。
“猜壳”游戏
万达商业私有化靴子落地，A股又迎来了新一轮“猜壳”游戏。从上周三开始，国中水务、泰达股份两只股票连续拉出了三个涨停板。此前，媒体报道称国中水务、泰达股份关联方参与万达私有化出资额度最高，受益程度最大，因此是万达私有化概念的龙头股。
国中水务8月19日公告显示，赛领国际投资基金(上海)有限公司(下称赛领基金)的管理人赛领资本管理有限公司(下称赛领资本)确认，赛领基金通过 Red Fortune Global Limited 要约收购万达商业约 43,105,843 股 H 股。此前，2015年3月末，国中水务以3.78亿元受让鹏欣集团在赛领基金的10亿元出资额，占赛领基金注册资本的比例为11.1[%]。
不过，泰达股份的大股东天津泰达投资控股有限公司参与出资10亿元的传闻则被泰达方面否认。8月22日，泰达股份公告表示，近期有媒体报道称泰达控股出资 10 亿元参与万达商业私有化。经查询，泰达控股目前未参与万达商业全面收购事宜。
此外，杉杉股份、旷达科技、皇氏集团、新华联、新文化、中国中铁、中航资本等多家A股上市公司被传直接或间接出资参与了万达私有化，近日股价亦出现了大幅上涨。分析称，这些公司对万达私有化的参与对自身的财务状况影响不大，股价大涨恐怕更多的是出于借壳的预期。
此外，红星发展、上海九百、新华都等公司亦被传出万达借壳的“绯闻”。
红星发展的借壳预期来自于该公司控股方青岛市国资委，逻辑出发点是青岛国资委有转让红星发展控股权的强烈愿望。新华都、上海九百均是业绩较为一般的商贸股，根据最新的借壳新规，同行业之间的资产重组政策风险较小，而这两只个股与万达商业所属行业较为接近。
不过，这三个壳目前看来都不靠谱。红星发展已经在5月23日发公告澄清关于万达借壳的传言，公告称，公司向实际控制人青岛市国资委进行了口头问询，公司董事会确认，目前公司及控股股东、实际控制人不存在上述情况。新华都近期被证监会立案稽查，负面缠身。上海九百于8月17日发布公告否认与万达方面进行过任何形式的接触。
此外，国中水务亦于8月19日发布公告，否认与万达的借壳传闻。目前看来，这场A股猜壳游戏恐怕还将继续下去。
两年时间登陆A股
不过，对万达来说，借壳未必是最佳的选择。考虑到万达将高达数千亿市值的恐怖体量，要找到合适的壳资源并不容易。并且，目前的政策一直在加大对借壳的限制，借壳上市的优势在减弱，其难度甚至直逼IPO。万达方面此前表示，在保证股东利益前提下，万达商业回A股不排除采用各种可能的上市途径。也就是说，借壳或IPO都有可能。
万达商业本身经营业绩稳定，且万达公众认可程度较高，选择IPO亦未尝不可。
不过，由于目前A股IPO堰塞湖状况严重，IPO也注定是一条极为耗费时间的路。截至2016年8月11日，在证监会排队的IPO企业达到806家，其中已过会企业有116家。相比之下，2016年上半年A股仅完成61宗IPO交易。
据2016年4月份流出的万达商业私有化募资计划书，万达集团与投资者约定万达商业要在2018年8月31日前登陆A股市场。若未能实现这一目标，万达集团以每年12[%]的单利向境外投资人回购全部股权，以每年10[%]的单利向境内投资人回购全部股权。6月份，回购的溢价下调为境外投资人10[%]，境内投资人8[%]。
在从港交所退市后，万达商业要在不到两年的时间内登陆A股，接下来的每一步都必须走的很紧凑。
私有化回报超100[%]
万达对香港股市的低估值水平非常不满，这也是其退市的主要原因。万达集团董事长王健林曾公开回应，万达商业的私有化是因其价值被严重低估。
截至8月19日收盘，万达商业的股价为52.8元，静态市盈率为6.89，市净率1.13，这一估值水平要远远低于A股的地产同行们。万科A静态市盈率达到15.58倍，市净率达到2.81倍;绿地控股静态市盈率19.19倍，市净率2.41倍;保利地产静态市盈率9.74倍，市净率1.65倍。
目前万达商业在港股的市值约为2400多亿港元，折合人民币2100亿元左右。而如果以A股地产公司的平均市盈率计算，万达商业的市值有望达到4500亿元，翻一倍以上。
5月30日，万达商业公告联合要约人提出自愿有条件全面要约以收购公司全部H股，每股要约价为现金52.8元。也就是说，如果一切顺利，私有化投资者们的回报将有望超过100[%]。
有媒体引述万达方面消息人士预计，以万达商业截至2015 年底超过1800亿元的净资产规模来看，市场预期未来万达商业在A股的市值规模将达到5000亿元到6000亿元规模，这个规模超过了近日被市场热捧的所有地产股。
并且，万达认为，作为一家更偏向于资产管理的地产公司，其估值应高于传统的生产型住宅地产商。王健林即表示，万达商业不同于一般的房地产公司，去年净利润构成当中35[%]来自于固定租金业务，前年是30[%]，意味着每年增长5.2[%]，2016年至少超过四成净利超过租金行业，不能用简单房地产公司估值。并且，在万达商业计划登陆A股的2018年，万达服务业的收入和净利润占比需超过65[%]。至2020年，万达的资产和市值要超过2000亿美元，收入超过1000亿美元，净利润超过100亿美元。
相比于万科和绿地这样还处于生产型模式的住宅地产商，在整个房地产市场已经处于饱和期的后城镇化时代，万达商业这样的资管型模式，显然要更适应房地产行业发展的未来趋势。
300亿元资本盛宴
万达商业仅有14[%]的流通股在香港上市，其余股份都是内地股东的非流通股，由王健林和其旗舰公司万达集团控股，这为万达商业的私有化提供了不小的便利。不过，由于万达商业高达两千亿元的市值，其资金的需求量依然很庞大。
根据私有化方案，万达商业私有化的联合要约人将收购全部H股，总价为344.545亿港元，约合295亿元人民币。
据媒体报道，万达商业私有化最开始预计需要的50亿美元被分成了10份，每一份5亿美元，每一家机构认购一份或者一份以上。而机构额度、数量一直在变化，上述知情人士举例称，比如之前有几家机构计划经过中金的渠道，付一定年费，后来又转而直接进入万达一级SPV。5月12日，万达商业私有化再度生变，部分额度重新被放出来。
为了下一步在A股上市，万达不接受契约型基金，而是以有限合伙的方式参与。并且门槛较高，能够进入万达商业私有化SPV的显然都是大机构，起点高，募资份额100万美元起。
万达这次里有不少都是国内的大佬，层层穿透之后，目前看买方团里有中国平安、中铁、杉杉、工银国际、渤海产业基金、国泰君安、上汽集团等。
由于港股市场的低估值，有意回归A股的地产公司远不止万达一家。4月24日，恒大地产发布公告，以3.79元/股、总价36.1亿从浙商集团、杭钢集团、国大集团收购A股上市公司嘉凯城约9.52亿股股份，占该股总股本52.78[%]，取得控股权，其下一步动作值得期待。
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