文/高盛财经（原油沥青贵金属大宗商品指导老师）gscj0110

世间所有的匪夷所思，中国房地产市场都能解读给你。

中国房地产做为第一大“绿茶婊”，简直当仁不让。从最开始的硬需求到杠杆“噌噌”的加，已经无法被金主心甘情愿包养的她，开始主动洗白，大找个人购房者做自己心甘情愿的“接盘侠”。

为什么”绿茶婊” 节节高攀? 接盘绿茶婊的”接盘侠”究竟战况如何?

无论是“提质增效，新周期中的中国经济”新常态还是“扩大需求，刺激消费”的供给侧改革之说，无不要求去产能、去库存、去杠杆，提醒大家不要做一个空高自身价值、四处高攀的绿茶婊，但在实际的经济运行中，美林时钟被转成了电风扇。

《人民日报》5月9日刊发的权威人士谈当前中国经济问题时就明确指出：“树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，导致经济负增长，甚至让老百姓储蓄泡汤，那就要命了。”

图1：房地产市场的杠杆向个人购房者转移，风险正向居民转移

中国经济最应该去杠杆的是谁？显然就是房地产。 但现实很讽刺，最应去杠杆的市场，恰恰仍在加杠杆。

房地产吸纳了大量的银行信贷和表外融资。房价还在涨，地王还在频频出现。为何是这样，无非都是买房的人在托底。从这几年的购房贷款增长占比看，实质上是移杠杆，正向居民部门转移，风险正向居民转移。

房贷大跃进，绿茶婊高配高包装

牛熊交易室（niuxiong2016）统计显示，2014年四季度以来，房地产市场上，房*始大跃进，自2014年9月底央行为首的官方拯救房地产市场以来，2014年4季度购房贷款占居民中长期贷款比例顿时从3季度55[%]飙升至85[%]，一直到2015年底期间该数据未曾低过76[%]。

也就是说，80[%]左右的居民借贷都是用于买房了。

表1:房贷大跃进

2016年以来房贷继续大跃进，5月信贷大增9855亿，居民部门买房成为推动信贷规模增长的主要力量。但5月住宅销售额同比增速达53.4[%]，较上4月有所放缓，且6月以来继续放缓。

图2：房地产市场火爆推动居民加杠杆买房

房地产市场加杠杆=拉韭菜来当接盘侠？！

牛熊交易室(niuxiong2016)认为现在有一个很紧迫的问题，房地产市场加杠杆还有多少空间？居民部门加杠杆还有多少空间？说得更通俗些，房地产市场中还有多少韭菜可接盘？

6月中旬，社科院国家金融与发展实验室披露了对我国债务水平的最新估算。2015年底，全社会杠杆率上升至249[%]，较2014年增加近14个百分点。

 接盘侠的债务水平究竟靠谱么？还有多少杠杆能加呢？

华创证券宏观研究团队估算，2016年底居民部门的杠杆率将攀升至44[%]左右。主要是在火爆楼市的带动下，2016年前5个月居民户新增贷款2.24万亿元，全年破4万亿应是大概率事件。以GDP增长6.5[%]估算,2016年底居民部门杠杆率将攀升至44[%]左右。

44[%]的杠杆率意味着什么？如果简单的横向对比，44[%]的居民部门杠杆率远低于发达国家的平均水平，但在同等发展水平的国家中并不低。

此外，如将民间借贷包括在内，根据西财CHFS的估算，2013年民间借贷规模GDP占比约16[%]，其中以借款买房为主。据此推算，包含民间借贷在内的居民部门杠杆率或达到55[%]左右，已逼近新加坡、日本等国水平。

这也就是说，居民部门加杠杆的空间也是很有限的，从5月住宅销售额同比增速放缓看，包括6月以来继续放缓看，当前的加杠杆也是不可持续的。

当接盘的韭菜变少时，房价还能飞多久？这就好比2015年6月股市的新增投资者开户数，一定是领先于市场先见顶的。

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