为了结婚，为了孩子，为了安全感，为了追赶房价，为了 “有房才像家”的传统观念，中国人买房的脚步一直都没有停下来，主要是想停也停不下来。10年来，北京房价总体上涨380[%]，而工资涨幅只有189[%]（2006年北京平均工资3008,2016北京平均工资8717），对于大多数人，在飞涨的房价和不涨的工资下，今年还能买个客厅，明年也许只能买个厕所了，面对这样的现实，有多少人能不急？中国人一直为了房子活得很累，房价也变成了大家茶余饭后必谈的话题之一。买房还贷还是租房做投资？这个争议始终伴随着千千万万的家庭。今天若曦带领大家来看看，在相同条件和前提下，买房或者不买房，10年后财富差别有多大？
第一种人：买房
假设在一个二、三线城市，房屋总价为50万的地方买房：首付20万，公积金贷款30万，20年计，月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己。
那么十年的月供总计为1963*12*10 ≈23.6万。
第二种人：租房
租这套房子的话：按国内住宅3[%]的普遍回报率算，50万的房子月租为1250元。
由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增长6[%]计算，10年房租为：
第1年房租：15000元
第2年房租：15900元
第3年房租：16854元
……
第10年房租：25342元
则租房人：
A、10年房租总计：
15000+15900+16854+……+25342=197709≈20万；
B、省下首付20万，存银行按年回报率5[%](存款利率通常跑不赢CPI)算
20*1.05^10 ≈ 32.6万；
C、省下月供1963元存银行按年回报率5[%]、且利滚利算，约31万；
D、省下的一次性还贷的钱为20万。
现在有三个假设：
假设1
未来10年房子增值速度和CPI一致，每年6[%]计算(非常理想化)，10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。
那么买房的人财富为89.5万。
租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万
假设2
未来10年房屋大幅增值4倍，房租市值为200万。
买房人财富是租房人的3倍有余。
假设3
未来10年房子涨幅低于(63/50)*100[%]=26[%]，平均年涨幅2.5[%]，或者下跌。
租房人胜出。
单从财富上计算，只要房子随CPI增值，买房就是值得的。
可能有些人预期10年后房价还不如今天，或者涨幅低于26[%]，但因为中国人买房的传统，为了成家、为了有家的安全感、稳定感，依然会买房，不会在乎房价涨跌。
当然房价如果一直上涨，按照我们的计算，对于买房的人而言当然是好事，但是谁都知道房价不可能永远上涨，中国的房地产商看到房价暴涨的甜头，都在疯狂买地，疯狂建房。这样就有一个问题，大家都在建房子。当房子的总量超过购房者的需求量时，结果会怎样？在房市，也许永远没有顶和底，也没有哪个人会知道未来跌多少涨多少。涨就是跌的开始，而跌就是涨的先兆。因此，跟风买涨是危险的行为，尤其是当你将购置房产作为一项投资的时候，就像你不知道牛市的上涨什么时候到顶一样，追到最高点可能就悲剧了，这里大家可能会迷惑，不管房子以后是涨是跌我按时还贷款房子当然还是我的啊，悲剧个什么呢？这里若曦就给大家普及一个银行绝对不会告诉你的贷款协议附加条款，可能莫名其妙没有看清楚就已经签字盖章了哦~
《银行房屋按揭贷款合同范本》显示：
“抵押期间由于乙方（购房人）的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方（银行）提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。
如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本、息。”
举个例子说，你就明白了。
假如若曦本人今年买下一套150万的房子，首付50万，贷款100万。一年后，若曦已经偿还银行本金5万元，剩余95万元（利息暂不考虑）。就在那时，房价盛开之后的烟花一样，在最高点绚烂之后热度就开始急速消退。这套房子市场价仅为70万元。好了，自己痛不欲生悔不当初的时候银行还会跑过来跟若曦算一笔账：当初借我100万，是因为有价值不低于100万的房子作抵押。现在，房子仅值70万，但我欠银行95万。所以，请补齐抵押不足的差额25万（95-70）。
要么，若曦拿出25万存款，做提前还贷交给银行；要么，若曦家里得有个祖传老古董，价值不少于25万，抵押给银行。
若曦这时候就走投无路了，当初为了买房把积蓄都掏光了，50万已经是倾尽了全部的家产，而家里最值钱的古董也就是奶奶的洗脚盆，上哪再去凑25万呢？
银行连一声不好意思都不说，到达时间“啪”一锤子就把房子拍卖了。一般说，拍卖价肯定比市场价还要低。市价70万的房，银行拍卖了50万，若曦不仅首付白交了、啥也没捞着，还欠了银行45万（95-50）！
现在，朋友们知道房价暴跌为啥可怕了吧。什么都没捞着还要倒贴钱，你还不能不给了！已经贷款买房的朋友，快去把合同找出来，看看是怎么约定抵押物价值不足的。有的合同会在正文里专门列出一条，更狡猾的银行会在合同附件里作约定，反正，房奴是斗不过银行。房奴们唯一能期盼的，就是房价不要跌。
当然没钱不等于你不可以买房，否则等你攒到足够的钱时你又追不到房价的高度了。很多人每日精打细算，要攒到足够的钱才买房，有的甚至说付了全款心里就踏实了。
其实，购房贷款在一定程度上是有窍门的。盘算一下银行贷款的利息，以及你常用的投资工具的收益率。
比如，你有100万，只拿20万做了首付，用80万进行其他投资，这一年收益和支付利息是否有差值？只有算计过，你才能知道首付多少最合适，月供又是多长最适 宜。
并不总是付款越多借债越少越好，要知道，普通老百姓能够“套”到国家贷款的唯一机会也许就是房贷了。如果是第一次购房，利息也会有很多优惠，不用贷款就不太明智了。当然，手中留有足够可供投资的现金，而且你又会使用一些比银行贷款利息高的投资工具，这是前提。
因此，尽量用最少的钱去买房，即使你手头有足够的现金。要知道，这年头借银行的钱比花自己的钱还痛快的主儿大有人在，你完全没必要替银行着急。
最后，买不买房，房价买完会不会跌，每个人心里都有自己的答案。但是若曦认为在一次性拿不出20-50万首付的前提下可以通过做一下小额投资，定期理财的方式来进行资本累积（只要盈利率比银行活期回报率高总体都是赚钱的），当然现在国家也通过降息降准的鼓励大家更多的去进行投资和创业，增加资金利用率，对现在的生活质量不满意想进行提升的朋友都可以咨询若曦本人微信ruoxixijin（长按可复制），投资改变生活，我们改变投资，盈利得靠系统全面分析行情，小止损博取大额利润，一切只为实战盈利，耐得住寂寞才能守得住繁华，我是杨若曦，我在投资市场等你！
