当今黑天鹅齐飞年代里，楼市、股市、债市、商品都是一片惨淡，债务危机悬在每个人的头顶，伤感原因就不用说了。抛开情绪，现在需要探讨的是为何我们一二线城市的房价，从1999年以来一直是刚性上涨，就没有经历过什么调整，未来还会不会继续上涨？
大家都说房价收入比，深圳、上海、北京确实相对于全球而言很高了，用房价收入比来说，可以说是泡沫比较严重。但是从绝对房价来看，似乎还有空间。大家去过香港就知道香港的房价比我们北上深的核心地段都要贵。不用房价收入比，用房屋的租售比来看，泡沫化程度很高。以传统的度量房价有没有泡沫的指标来看，我们都觉得泡沫很大。所以，没有谁，做一个经济分析的拿指标去度量说咱们的一线房地产市场没泡沫的。
我们来分析一下。年轻人买房钱从哪儿来，他说都是父母给的，这就让我们思考，用北京市上班的人拿的工资收入去说房价的事，是否存在不合理的地方？假如一线城市把户籍制度放开，把限购放开，北上深的房价会到哪？ 说到租售比，很多买房是为了出租吗？就像大家买成长股一样，你是为了分红吗？另外一个方面，大家买房地产是买土地吗？土地郊区多的是，为什么就买城市中心附近的房子呢？房子为何这么值钱呢？原因是它提供的公共服务资源。由于计划经济体制以来的制度安排，决定了我们的公共服务资源总在往越大的城市集中。
计划经济体制搞了一个行政设置，叫直辖市、省会城市、地级市、县城。全县最好的公共服务资源集中在县城，全国最好的公共服务资源集中在直辖市，在改革开放之后，这种不平衡进一步得到了强化，强化的结果大家都知道，现在全国最好的高校集中在北京、上海，最好的中学、医疗机构都集中在北京、上海，所以大家在追逐这些公共服务资源的时候，就会有房地产的故事。
因此，要打破房地产市场奇怪的困局，只能从制度安排着手，去推动它发展的长效机制。为此，对未来房价的走势判断就依赖于这种长效机制能否推出，否则很难短期内改变趋势。一旦趋势出现改变，那大家思考的可能不是什么国内资产如何配置的问题，而是就业与失业的问题，如何实现全球配置规避风险的问题。
经济要转型，经济转型的首先面临的事情是企业融资方式的转型。过去30年中国经济高速发展，解决了老百姓的“衣食住行”，在解决“住行”的时候，中国进入了重化工业时代。重化工业的发展阶段，只需要有强势的地方政府和规模较大的银行，经济的高速、高效就可以产生，因为，技术海外都相对成熟，而且人家出于环境的考虑都希望他们搬迁到中国，把技术转移给你，对他们来说属于“高能耗、高污染”的产能过剩行业，就像我们现在通过“一带一路”转移给人家是一样的。
企业有通过资本市场融资的需求，再加上老百姓有这方面的资金供给，两者一结合，未来这个市场当然会高速发展！但很遗憾的是能踏上这个转型脉搏的企业我们似乎没有找到。像纺织工业很多都没转型，家电行业后来很多都不见了。当然比较欣喜的是现在一些传统周期性行业开始转型了，包括一些房地产企业开始拓展做影院，做娱乐产业了。
作为老百姓来说，过去十几年由于房地产开发、煤矿和资源矿的开采都需要较大的资金量，大家不太可能参与，但老百姓可以买房来实现小资金的壮大，假如你过去十几年没有在北上广深购置不动产，你的财富跟你那些在北上广深购置了不动产的同学相比，财富已经不是一个级别了，可以说错过了一个财富快速增长的时代。那么未来呢？假如错过了太阳就不要再错过月亮和星星了。
未来那些转型的行业，首先必须是融资方式的转型，资金就是企业进行转型的“粮草”，因此未来十年的资本市场将面临快速爆炸的时代，大家千万别错过。假如你错过了未来十几年经济转型带来的财富快速增长的时代，那么未来你还想财富实现快速增长，估计只能靠你的儿子能够找一个好的老婆，生出像盖茨、马斯克等这样的天才。不要觉得成熟经济市场的那些人不努力，不勤奋，不去想着发财，而是整个经济体一旦稳定成熟之后，要想财富快速增长的机会已经很小了。
笔者不仅是一位金融分析专家，同时也关注国际国内经济形势，大宗商品无一不与经济相关。解读世界经济要闻，剖析全球投资大趋势！投资是一个完整体系包括投资理念，投资心态，资金管理风险控制，投资策略，操作手法和思路，有交流需要的朋友，可添加金市黎明取一手投资咨询及实时指导。
文/金市黎明（股票，期货，现货金银油等金融投资理财分析师.
