楼市调控来袭，地王收割机的无耻做法！
房价一调控，房企就来大姨妈，这是中国楼市最真实的状态。史上最频繁最密集的过去一年之内六波房价调控，让房企措手不及。经济学家一起哄房价要暴跌、要崩盘，调控越来越严厉，就连3000亿销售额的老大万科、郁亮为之颤抖，突然就都看空房地产、房价。即使是上握8000万平方米土储+698亿现金的融创中国、孙宏斌随后发出楼市悲观言论，这究竟是什么逻辑与想法。原来这不过是暴露房企既想做婊子还要立牌坊的丑陋嘴脸而已，简直太无耻了。如果楼市真要崩盘，房价暴跌，你还会捂地吗？还会四处贷款、融资借钱，疯狂抢地王吗？还会不断的高价收购项目吗？
3月，地方密集*的楼市调控政策让人目不暇接，仅3月就有超30余城加入楼市调控中。受到政策收紧影响，楼市整体成交同环比再度回落，其中一二线城市同比、环比具有不同程度的下降，三线代表城市环比增幅收窄。楼市调控效效果立竿见影，但是土地市场却在政策加码的情况下出现愈加火热的态势，中原数据显示，截至3月30日，2017年拿地最多的20大房企拿地总金额超过3030.63亿（只计算招拍挂部分，不考虑权益分配），20大房企数据显示同比2016年同期拿地最多的20大房企合计拿地上涨了75[%]。
其中，拿地超过百亿的合计13家，碧桂园以411亿元的拿地金额高居榜首，斩获69宗土地，中海地产279亿元拿地金额排第二名，高于保利的272亿和恒大的250亿元。中原数据显示，2017年截至3月30日，全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿，同比2016年同期的3689.1亿上涨59.6[%]。从溢价率看，大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调，在一系列约束性政策下，高价地块出现数量有所减少。而2017年3月28日，融创中国董事会主席孙宏斌在业绩发布会上坦言，现在楼市的风险很大，现在高价买的地要亏钱。
在最近楼市调控重压下，广州、上海、北京等城市多宗地块成交，在调控后，包括北京等城市，虽然楼市降温，但土地市场特别是优质的住宅地块，成交依然活跃。3月29日，广州迎来限购加码后首场土地出让，8宗地块揽金190亿元。时代地产拿下的海珠地块以55437元/平方米的楼面地价刷新龙湖首开创造的纪录，而增城出让的地块楼面价不断被刷新，站上2万元/平大关，再现“面粉贵过面包”现象。一墙之隔的佛山在调控升级后的土地市场热度不减，3月30日美的拍得佛山北滘地块，人才配建面积高达14.2万平方米，占宗地面积的73[%]。
其一是经济学家看空房价的逻辑与原因。2017年3月26日，齐鲁资管首席经济学家李迅雷在博鳌论坛“楼市泡沫：中国会例外吗？”分论坛上表示：“楼市泡沫何时破灭-2019或者是2021年，房价2020年左右会进行全面性的下跌。认同房价泡沫会破灭，时间会在在2020年左右，或者是2019年，或者是或者是2021年，而且是一线二线三线的普跌。李迅雷表示，决定房价的两个因素分别是人口流和货币流（资金流）。
李迅雷表示：“统计局数据显示人口流动在减少，而货币增速也会随着经济增速的下降而下降。目前中国的流动人口数量在减少，根据国家统计局的数据流动人口在2015年的时候减少的500万，2016年减少200万。房价2020年左右会进行全面性的下跌，人口流不支持能够维持这么长时间，另外我们的货币增速也会随着经济增速的下降而下降。”
笔者认为，中国房地产总体没泡沫，局部个案城市楼市泡沫不会在2019或者是2021年破灭，会因去库存完成逐渐的回到健康水平。目前中国房贷杠杆低、三四线城市去库存政策发力、保增长、城镇化、地方债务、金融系统安全、银行债务、土地财政、地方经济发展、城市基础设施等一系列的问题都和房地产有密切的关系。而房价2020年左右会进行全面性的下跌可能性为零，一线二线三线的房价不会普跌，房价只会震荡波动上涨。因为调控也好政策也好，只解决短期房价上涨过快与去库存及部分三四线供应过剩的问题，解决不了长期的供需、货币、土地、资源错配等问题，也就改变不了房价长期上涨的趋势。
笔者直言，李迅雷根本不懂房地产的运作与房地产行业的操作，也不懂中国经济。理论上讲，这样的逻辑与原因已经不是重要的了，因为房地产不能大起大落。其一是人口减少的问题，未来流动人口未来只会增加，特别是大中城市，因为城市化，人口往城市流动是大趋势。二孩政策的放开与户籍制度的放开，未来的人口肯定要增加的。其二是货币的问题，决定房价的不是因素不是货币，是政策。其三是经济增速不会因为下降而导致货币增速下降，看看2012年以来中国经济增速下降，而货币供应的总量、新增的速度是否下降了，反而是不断的创新高。
其二是万科准备在12城市降房价的逻辑与原因。2017年3月27日，万科业绩发布会上，万科没有使用降价、拐点之类的敏感词，表述上更加沉稳、更加滴水不漏，但依然可以看出，万科对当前形势的反应是剧烈的。短期来看，市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。未来将对三四线城市保持谨慎，并为存货跌价准备了13.8亿元。
笔者认为，“降价抢跑带头大哥”表面看是符合万科管理层经常提及的“加快周转、现金为王”的思路。此次适逢全国范围的严厉调控，万科大幅增加了存货跌价准备金，显示出其对今年楼市前景的谨慎。此次调控不少城市收紧了“出入”两个口，明显是想让市场降温一段时间，为流动性减速，某些资金紧张的开发商应该做好心理准备。在楼市低迷的2008年，万科就提出了存货跌价准备。而在楼市低谷的2011年和2014年，同样是万科在全国不同区域，甚至一线城市的项目率先推出打折促销活动。往往万科开始调价后，其余部分开发商也会跟上，在一定时间内形成降价促销氛围。
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