打破阶层固化就要交“买路钱”
最近一个房地产的“变种”问题刷屏朋友圈“为什么学历不值钱但学区房值钱？”
这个问题确实不是经济学所能回答。
天价学区房有几个特征，也就是概括的“老，破，小”：老城区核心位置，对口好学校；房龄老旧，基本在20年以上；户型面积小，居住不舒适。
但恰恰是因为“小”，有总价优势，单价才炒得高。买家卖家心知肚明，这个房子不是用来住的，是用来落户就学的。——所以，本质上这不是在“买房”。而是一笔昂贵的择校费！
择校费由来已久，90年代就有富裕的家庭不惜十万二十万的出资择校，让孩子进一个重点学校。只是在择校费明令禁止的背景下，家长们不得不“曲线救国”——落户一套“老破小”，读一所对口学校。
要知道90年代的10万，很多大城市也是可以买房的。按照M2的增长，到现在也是100多万了。
这个“天价学区房”真是个房地产问题吗？这是个户籍问题。
城市与城市之间，区域与区域之间，资源发展不平衡，导致了户籍流动的竞争。大家都想占据最佳资源：大城市，经济好，地段佳、配套全、学校优。于是，高考与买房成为了“占据最优资源”的发展路径：
第一步：通过高考，从乡镇农村跻身北上广深。
第二步：通过买房，扎根定居，从“新北京人”成为“北京人”。
第三步：通过换房，传递资源，从城市远郊迁移至市区教育、配套更优的地方，让孩子接受更好教育。
每一步，都是一场巨大焦虑；每一步，都有一些人放弃或另做选择。但这幕“三部曲”俨然成为绝大多数中国中产的标准宿命。
当然，高考与买房只是路径之一。也有退学、创业等“另辟蹊径”之人。但与“蹊径”相比，这条“大路”最直接，实现概率也最大。
中国的房地产，确实是“用来住的”——背负着沉重的户籍，与对应的不均衡城市资源。像*的壳一样，是我们天然的枷锁。
02
不是经济问题，是文化问题
文中谈到西方经济学的失灵：西方经济学所奉行的租售比、房价收入比等指标在中国楼市面前解释不通。这些数据，是帮助我们分析风险的指标。但面对中国楼市，不能唯数据论。
最近瑞士信贷董事总经理陶冬指出，“日本1990年房地产的顶峰期，日本所有房子的价值相当于日本GDP的200[%]，2006年美国房地产泡沫的顶峰期，全美国的房子价值相当于当年美国GDP的170[%]，
中国已经干到GDP的250[%]，这个是在现代资本主义历史上前所未有的一个数字。”
但是，日本、美国的房地产只是房地产。中国不是。
日本的户籍制度和房地产并不捆绑：日本实行的是“户口随人走”的制度，它以家庭为单位标明每个人的身份、夫妻关系、父子关系等。日本最常用的户籍文本称为“住民票”，可以随着住址移动；美国的户籍制度，只进行公民出生、死亡登记，平时公民可以自由迁移、移民。但公民迁移和移居某地，其生活状态必须符合该城市卫生及相关法律规定，如有一定的住房面积，有稳定的收入就能定居该地。
可以看到日本和美国，都奉行人口“自由迁徙”政策。但日本仅1亿多人口，美国3亿多人口。中国与美国国土面积相当，却有着13亿人口，且地理、经济、文化多元复杂，尽管现在跨地社保、医疗等方面都有重大改革，但美日模式的“自有迁徙”还是很难实现。
英国人开创了古典经济学，它适用于欧洲千万级的人口市场；美国人走出了自己的模式“自有企业制度”，它适用于美国3亿的人口市场；中国有13亿人口的市场，它也有“中国特色”的经济学。——这也是为什么西方经济学解释不了中国的房地产。房子富含的意义要比房子本身，深刻得多。
中国的房地产不仅是个经济问题，更是个文化问题。
03
“关系投资”，自古有之
从乡村小城一路奋斗到北上广深，清华北大毕业后买不起房，开始怀疑人生。但高学历和高价房并不存在对应的逻辑：学历是一项“文化投资”；房价是一个资产的价格，这不是“文化投资”所直接带来的。
这项“文化投资”与房子并不相关，而是一些隐性价值：为了获取好的教师资源、好的同学资源，“近朱者赤”受到好的教育。
儒家崇尚以“家庭宗族”为核心构建起的“熟人社会”，与西方推崇契约精神的“生人社会”是截然相反的。尽管“生人社会”是我们的现代化共识，但并没有渗透到我们的基因。
户籍资源和儒家“关系”，或许可以解释我们的学区房——表面买的是房子，本质买的是“资源”和“关系“，通过购买房子，来获取名校资格，名师资源，进入“名校朋友圈”。让孩子在名师指导、良好关系中成长，也为未来打造长远的“人脉关系”。
不仅学区房，千万豪宅也是如此。有个著名的成语叫“千金买邻”：南北朝有个叫吕僧珍的人，他世代居住在广陵地区。为人正直，有胆有识，远近闻名。因为吕僧珍的品德高尚，人们都愿意和他接近和交谈。有一个人特地在他家隔壁买了一套房屋。有人问：“你买这房子花了多少钱？”“一千一百两”。“怎么这么贵？”那人笑着说：“一百两是用来买房屋的，那一千两是用来买邻居的。”
所以说“关系投资”，自古有之。普通住宅讲地段，顶级豪宅讲圈子，就是这个道理。因为在富豪眼里，每一个邻居都是人脉。
这种“关系资本主义”是有合理性的：“可以成为累积资金的有效动员手段、交易成本低、效率非常高，但同时也是完全没有公信力、透明度，更不要说公平竞争了。” ——杜维明《儒家与自由主义》
这也很好解释了当年所向披靡的温州炒房团：他们以村为单位，各个沾亲带故，甚至集资设立基金交由“意见领袖”，以楼栋进行团购，横扫全国楼市。
所以在为学区房焦虑的时候，我们要想清楚的是，到底投资的是学习还是人脉？投资学习，就未必要买学区房，儒家也说了，教育的根本在于“家风与家学”，家风不正，自己不学习，孩子读名校就能学习好？投资人脉，小学的人脉就这么有用？
“文化投资”本身投的就是个人无形的价值与成长，不能用以后孩子买不买得起房子来衡量。
笔者是一位外汇产品投资高级分析师，以黄金和美原油、伦敦银为主，之所以会每天发表这样的国际政治事件评论，主要是因为本人往往在分析行情趋势的时候，需要考虑国际消息的影响，有时候就忍不住写下自己的想法和观点，所幸的是得到的好评不少，真心地谢谢各界精英朋友一路以来的支持和鼓励。本人认为投资体系包括：投资理念，投资心态，投资策略，以及资金风险管控和操作手法，思路。无论你是在外汇投资还是现货投资（天然气、原油 、白银等）、不管你在投资迷茫中、还是亏损中，都可以加本人微信 xgbj188；我定当尽我所能的帮助你。（佛渡有缘人，我只带有心人）
