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深度︱北京商住调控究竟有多狠？

作者/六点半财经 2017-03-29 23:22 0 来源: FX168财经网人物频道

刚刚，市场传闻数月的商住调控靴子终于落下，从规划、销售、购房资格、信贷层面精准打击“商改住”，措施之狠、条令之严，不仅在北京史上最严厉，在就算放眼全国，也是针对商住最为严厉的一次调控。

　　规划层面：最小分割单元不得低于500平米

　　影响范围：99[%]

　　商住此前一直是刚需的替代型产品，小户型、低总价是其独有优势。

　　2016年，100平方米以下的小户型商住产品的供应量占到9成以上，199万元的套均成交总价，仅相当于同期住宅套均总价的35[%]。为了控制总价，就算是商墅，单套产权面积也往往规划100-200平方米之间。

　　500平方米以上户型，此前只占到商住产品的1[%]，开发商基于市场需求来规划产品，此次要求未来商业办公产品的最小分割单元不得低于500平米，意味着将99[%]的商住购房需求摒弃在外，还原商办原本的功能。

深度︱北京商住调控究竟有多狠？

　　也许你会想，已获规划或预售许可的商住此次冒险过关，将被疯抢，错了！还有销售对象的限制。

　　销售对象：在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次*时，应当*给企事业单位、社会组织。

　　影响范围：99.9[%]

　　在建（含在售）商办的限购升级后，已与此前通州相当。

　　通州在2016年5月5日要求商办只能销售给公司之后的10个月时间里，商住销量大跌74[%]，这还是在北京城市副中心的强大发展红利的拉动下才得以形成。

　　而全北京限购，且再次销售仍然只能销售给公司，同样限制了二手商办的流通性，如果依托出租而非资产升值之后套现来实现投资回报，商住的投资功能将被极大削减，预计北京商住的销量将很快出现陡崖式下跌。

深度︱北京商住调控究竟有多狠？

　　购房资格：1、名下无房；2、5年社保或纳税。

　　影响效力：99.99[%]

　　5年社保或纳税的要求已经与购买住宅相同，“名下无房”比购买住宅还要更加严格，再叠加“公司名义购买”，再将商住面向个人销售，已经几无可能。

　　此前商住购房客群主要分为两类：其一、无北京购房资格的刚需，此后该类人群同样买不了商住；其二：担忧资金贬值的投资客，商住的升值速度虽远低住宅，但跑赢通胀不成问题，但投资客同样没有购房资格，就算假离婚也需要一年后才能买房，更不要说，如果腾挪出购房资格当然应该买住宅。

　　信贷层面：商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

　　影响效力：100[%]

　　这是北京地产调控史上首次出现“零杠杆”产品，其实单纯此条并不足以达到100[%]的影响面，毕竟自2016年至今，北京总价百万以下的商住产品依然能够占到总销量的37[%]，但规划、销售、购房资格、信贷四项叠加，足以给予北京商住市场致命一击。

　　2015年至今，北京出让的商办用地及住宅配建商业公建用地中的绝大部分都将受到新政影响，预计至少将涉及500万平方米，其中取证未售的商办共有22625套、166.6万平方米。

　　我实在想不到商住还如何逃脱这次噩运，你有什么好办法吗？

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