1991年，日本首都东京迎来有史以来最大的房地产泡沫，整个东京房地产90天暴跌65[%]。无数日本家庭瞬间破产，有许多日本人倾家荡产。这不能不让人警惕，过度的楼市泡沫是多么可怕！
2008年的次贷危机让美国陷入了“大萧条以来最大的经济危机”，危机发生的最重要原因之一就是因为房地产市场的崩溃。曾是全球第二大经济体的日本，人均国民收入在90年代一度超越美国，然而随后爆发的房地产泡沫崩溃让日本停滞，陷入了“失去的二十年”。“十次危机9次地产”，历史足以引起警惕！
下面由金奕凯旋（hjym2088）来简单分析一下日本房地产泡沫崩溃的几点原因。
过量的流动性是第一剂*
日本八十年代末的资产泡沫始于突然出现的，大量的流动性。提到日本的泡沫经济，著名的“广场协议”是个绕不过去的话题。主流声音通常说广场协议是由于日本迫于美国的压力，极不情愿的签署的。但现在也出现了不少反对的意见，认为当时日本认为签署广场协议对自己有利。
至于真实情况究竟是怎么样？好像双方说的都很有道理，但本文对这个问题不做深究。最终结果是广场协议直接导致了日元兑美元升值，并由此触发了两个引起日本国内流动性暴增的因素。
一是日本银行大规模降息。日本是“出口导向型”经济。日元的过快升值使日本出口环境日趋恶化。为了对冲货币的过快升值和促进国内消费扩大内需，日本央行在1986年-1987年进行了连续5次的降息，利率由5[%]降至2.5[%]。大幅度的降息使市场上的流动性暴增，后来证明这些钱大多进入了股票和房地产市场。
二是国际热钱的疯狂涌入。由于广场协议的签订，和国际市场对于日本经济的良好预期，买入日元和日本资产几乎是个闭眼赚钱稳赚不赔的买卖。而且日本是个金融市场高度发达且非常开放的国家。这几点原因直接引爆了国际热钱的疯狂，国际热钱主要流入了日本的金融市场，间接进入了房地产市场并进一步推高的市场的杠杆率。
实业不振，资金脱实向虚
日本进入泡沫增长的高峰时期是1989年到1991年，这一时期是日本民众对经济的信心高度膨胀，1989年日本企业相继吞下美国洛克菲勒中心和帝国大厦……高速膨胀的泡沫甚至给了日本普通民众一种，日本能买下全世界的错觉，这种错觉甚至在泡沫破灭后还持续了好几年。等到日本人真正认清现实以后又开始过度悲观，反倒催生了日本特色的文化娱乐行业的繁荣，不过这是后话了。
在这一时期，由于资源价格和成本的快速上升，导致了日本大批中小企业利润下降。实业不赚钱，促使市场上的资金流向金融和房地产，这样又反过来恶化了企业的融资环境。在这种恶性循环下，广大的中小企业开始快速倒闭。而能活下来的企业又把资金投向了房地产市场，以炒房为生（有种熟悉的感觉）……日本就这样迎来了全民炒房的时代。
说完这个因素，我们明显可以感觉到，日本泡沫经济的破灭，完全是由于自己的贪婪和错误操作而导致的一场人祸。首先是央行快速升息，这一点最为致命。从1989年5月到1990年8月，日本央行连续5次上调银行贴现利率（最终上调至6[%]）。同时大藏省命令所有商业银行严格控制不动产贷款。市场还没从震惊中回过味来，日本政府又*了一个硬性的地产税。
这三条政策，条条都是毁天灭地的大招，就这么被日本政府给“瞬发”了。根本没有给市场任何的缓冲时间！于是最敏感的日本股市在1990年率先崩盘，并陷入了长达20年的熊市。地价开始暴跌，并导致以地产为抵押的债市，在中间加了过高杠杆的金融机构和商业银行像多米诺骨牌一样连续崩溃。最终使日本经济陷入了长达20年的停滞……
中国楼市崩盘，房价回落，城市将生灵涂炭，而农村却成了一片热土，中国经济将真正能脚踏实地。就象冰岛人对冰岛金融危机后，国家负资产的认识一样，将从无所事事、沉溺于虚幻的一代，转变成奋发图强、努力作为的一代。地球的问题中，房价问题只是个缩影，真正的在于人越来越多，资源越来越少，只能让更多虚幻的东西来填补。随着而来的是泡沫不断产生。
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