导语：中国陷入了尴尬的双重“冰火两重天”：实体经济持续放缓（ 中国2月*业PMI为49.0[%]，创逾三年新低），资产泡沫牛气冲天；一线城市楼市疯狂，三线城市房地产依旧库存惊人。可以说，中国经济已立于危墙之下！2015年股市以疯狂上涨开始，以惨烈的暴跌结束。而2016年就轮到了楼市的发疯。然而，存在即合理。面对涨上天的房价，现在笔者来理一理房价上涨的逻辑：
1、政策预期
中国的楼市与股市从来没有真正走出“政策市”的循环。在笔者看来，政策博弈就是为了房地产去库存，逻辑很简单：要去库存，政府势必*刺激政策。因此，市场迅速形成房价上涨的“一致预期”，慢牛迅速成为疯牛，这与2015年上半年股市发疯的逻辑很类似。之前中央经济工作会议提出：“化解房地产库存……通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场……要取消过时的限制性措施”。随即央行*新政：在不实施限购的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25[%]，各地可向下浮动5个百分点。
2、投资需求：不买房买什么呢？
从大类资产配置而言，可以选择的无非是：楼市、股市、实业、存款。当前，一年期存款利率已下调至1.5[%]的低位；股市经过半年多的调整，仍未真正走出股灾，市场依然风声鹤唳，特别是注册制改革对供求关系的影响成为悬在头顶的达摩克利斯之剑；过度负债的实体经济，则面临“去杠杆、去产能”的艰难任务，陷入“资产负债表衰退”，PPI连续47个月负增长，企业普遍缺乏投资意愿。在这样的资产荒时代，本来就已经泡沫化的楼市成为相对安全的资金避风港，发挥了“资金池子”作用。更重要的是，中国民众没有经历过完整的房地产周期，对房地产泡沫崩溃的痛苦缺乏想象力，相反，他们津津乐道于买房的赚钱效应，从而形成预期的自我实现机制。
3、杠杆效应
长期以来，中国房地产风险存在较大缓冲带：高首付比例。但此轮房地产大涨背后，杠杆风险不容忽视。 2015年底，深圳个人住房贷款余额超过7000亿，余额比京、沪分别高出1200多亿和1300多亿。而深圳7000亿住房贷款仅对应162万套住房（含保障性住房），仅为北京（804万套）、上海（998万套）的20[%]和16[%]。
此外，场外配资也开始蜂拥而至。链家地产给客户提供的金融服务引发纠纷，无疑中揭开了这一问题的盖子。有不少机构都提供“首付贷”，有的P2P平台甚至提供1/2首付全额的授信金额。以中原“e+首付贷”为例，住宅最高可贷总房价的20[%]，最高不超过150万元，最低月利率0.58[%]，放款一般在3-5天，最长贷款期限3年，一手房二手房均可适用。
而听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难。银行房贷首付已降到30％，有些已到20％,如果房产商或中介再给购房者提供首付贷款，实际就使得买房人变成零首付或5％到10％首付。但凡我们还有些记忆力，应该记得：2008年美国金融危机的罪魁祸首就是“次级贷款”，即银行向高风险的客户以零首付方式发放房贷。显然，杠杆比例越高，房价抗跌性越差，就越易引发恐慌性抛售甚至崩盘。
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