媒体报道称，香港房价比去年9月高点低了11[%]。据此，有投行预测香港房将跌40[%]。 香港房价究竟会跌多少是不确定的，确定的是已经跌了。 原本，香港房价就是一个神话。在地球村，它是第二贵的，第一贵的是摩纳哥，一个不到2平方公里，不到8万人的城市国家。 但香港居民的买房负担是第一重的，据Demographia的国际住房可负担性调查显示，去年第三季度，香港房价中值是家庭税前年收入中值的19倍，而位列第二的悉尼房价收入比为12.2倍。凭什么，香港房价如此之高？ 难道香港有超过美国，向全世界提供芯片及底层代码的高端科技？并没有。 难道香港有超过德国，向全世界提供装备类设备即工业母机的精密技术？也没有。 难道香港是全世界人口密度最大的城市？查了一下有关排行榜，全世界人口密度最大城市前20名中没有香港。另外一个华人社会新加坡比香港的人口密度更大，却非常宜居。 香港的高房价基于香港的高地价，香港的高地价基于1841年英国殖民者发明的土地批租制度。 那时，香港是有租用期限的租界，这与永久殖民地有所不同，英国殖民者把香港的土地定性为官地（Crown land），然后把官地分割成若干小块拍卖，他们拍卖的不是土地本身（所有权），土地所有权是不能私有化的，他们拍卖的是土地租用年限（使用权）。英国殖民者就这样大把大把赚银子了。 这种对租用土地的垄断控制模式，逐渐催生出一种举世罕见的土地经济，或叫香港式繁荣。 表面上，香港源源不断筹集到城市基础建设的巨大资本，香港居民的税赋一直很低。 实际上，香港居民的广义税赋即真实负担算上买房租房特别沉重，香港有一种隐形的超级地租，经年累月越滚越大，它扭曲社会分配，滋生食利阶层，摧残着并赶走本地的实体经济。 近二十年，曾为亚洲四小龙之一的香港，被另外一条小龙新加坡赶超并大幅甩在后面。两地的资源禀赋相同，开放程度类似，根本区别就是对于土地的态度。 香港的土地批租制度，已经让地产寡头赢家统吃，正如香港一位学生在一篇作文中不经意写到：“李嘉诚，名副其实，香港就是李家的城。” 香港房价已经处于孤胜求败的巅峰，接下来，它只能自己打败自己。 如今，香港房价终于跌了。这次与1997年东亚金融危机那次不同，那次是外因，这次是内因。 好在香港只是一隅，它的经济体量不算太大，在不牵扯全局的情况下，人们可以验证香港式繁荣如何持续，或叫土地经济如何收场。 香港本地大企业是清一色的地产商。房价下跌意味着运作空间受限，他们除了搞地皮、炒楼花，以后还能干什么、还会干什么？ 目前，香港还是自由港，市场对资源配置起决定性作用，土地批租又对市场起决定性作用，土地批租权力控制在官员手中 香港靠的就是这根独大的房地产支柱。官员面临的两难是，如果隐形的超级地租下来了，有利于百业发展，不利于房地产支柱；如果隐形的超级地租不下来，这根支柱自己是否还能支撑得住？ 香港距离土地“大限”大约还有30年。1997年香港回归后，香港楼盘的土地使用权都改签到2047年，房价下跌可能会导致土地经济玩不转。如果打算对土地制度进行改革，而不是到2047年再往后推50年，那么30年时间真的不算太长。10年酝酿、10年试点、10年推行，有关土地的改革，一定极为敏感、极为复杂且牵涉面极广。 |
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