常有读者向我提这样的问题：中国经济对房地产的依赖度到底有多大，中心城市的房价还能上涨多久？

第一个问题比较复杂，第二个问题则相对简单。下面，让我先分析一下第一个问题，然后一起给出两个问题的答案。

1、房地产投资占GDP的比重

这是最常用，也是最重要的指标。在很多时候，大家把这项指标直接看做“房地产依赖度”。

国家统计局只公布了2003年以来的“房地产业全社会固定资产投资”，它的口径比“房地产投资额”略宽，下面表格里使用的就是这个统计口径：

注：表格里的单位为万亿元人民币。

可以看出，2003年以来中国的“房地产依赖度”直线上升，从9.5[%]上升到了2014的20.3[%]。随后，连续两年出现了下滑。也就是说，2014年是中国房地产行业的重要拐点，此前是全国性的牛市，之后只能出现局部牛市了。在大多数三四五线城市，房子已经过剩，而人口基本上没有了增量。

其实，这也是房地产“白银时代”到来的一个关键证据。

下面我再给大家看一个表格，1986年以来中国经济对投资的依赖度。这个投资，是全社会固定资产投资，包含了房地产投资。使用的计算方式是“全社会固定资产投资”除以当年的GDP。

注：表格里的单位为万亿元人民币。

1986年的时候，中国经济对投资的依赖度只有15.8[%]，但到了2015年达到了空前的81.6[%]。投资飙升，主要是通过房地产、基建和相关产业（钢铁、水泥、煤炭）扩张实现的，效率其实并不高。

所以，最近国家提出了“去库存”、“去产能”和“降杠杆”。中国投资的主体是地方政府和国有企业，虽然目前占全社会投资的比重只有40[%]多一点，但却是火车头，是“领投者”。过剩产能、高负债率主要产生在这里，当“去产能”、“降杠杆”的时候，往往出现国家买单的现象，这是中国广义货币M2超发的重要原因。

所以我有一个看法：如果中国经济对投资的依赖度不下降到50[%]左右，全社会投资里“地方政府+国企”的投资不下降到20[%]以内，货币超发不会显著减速，资产泡沫就会长期存在。

2、房地产增加值占GDP比重

换句话说，就是用房地产行业产生的GDP，去除以当年的GDP。当然，这样就存在一个瑕疵，因为建筑业的GDP是单独计算的，但很大一部分来自房地产。

上面是5个主要年份里，房地产、建筑、金融和工业GDP占当年GDP的比重。这组数据，可以让我们看到中国经济令人触目惊心的变化。

在1996年的时候，房地产GDP比重只有3.6[%]，加上建筑业也只占全部GDP的9.7[%]。在随后的年月里，尤其是2010年以后，房地产和建筑业比重都出现了快速上升，到了2015年占到全部GDP的12.9[%]。

金融业增加值（GDP）占全部GDP的比重，也在快速上升，从1996年的5.1[%]上古到了2015年的8.4[%]。与此同时，工业增加值（GDP）占全部GDP的比重，从1996年的41[%]下降到了2015年的34[%]。而且，工业比重下滑最快的阶段，恰恰是在2010年以后。

由此可见，2010年之后，中国经济加速“脱实向虚”，房地产、金融业占比大幅上升，工业占比大幅下降。为什么2010年之后出现这个变化？一个重要的原因是：企业税负上升，人口红利结束，而人民币汇率开始高估。

或者说，2010年之后，中国对投资、房地产、大基建、金融的依赖越来越严重，实体经济日益边缘化。

我们的媒体常常夸奖一个地方干部懂金融，是金融人才。一个城市或者一个省，当迎来一个金融领导的时候，大家往往欢呼雀跃，认为经济将进入腾飞阶段。其实，这到底是好事坏事，真是值得思考一下的。

3、房地产贷款占总贷款的比重

一个国家的贷款，都投向了哪里，可以清晰地看出这个国家在提倡什么。下面我们可以看一下2011年以来，房地产贷款占全部贷款比例的变迁。2011年之前的准确数据，我暂时没有查到。

注：表中数据单位为万亿元人民币。

可以看出，自2011年以来，房地产贷款（包括个人按揭贷款、地产开发贷款、房产开发贷款、保障房开发贷款）占比从19.5[%]上升到了25[%]。按照央行、银监会的最近说法，居民家庭负债率仍然不高，在“去杠杆”的过程中，居民家庭和政府这两块的负债率都有提升空间。

4、政府收入中，房地产的比重

国家的财政总收入包括三块：1、一般公共预算收入；2、政府性基金收入；3、国有资本经营预算收入。

这三大块里，都有房地产因素存在。在第一项里，主要是各种税，包括个人收入所得税（里面很大一部分是在二手房交易的时候征收，2016年具体未知，估计不少于4000亿）、契税（2016年为4300亿）、房地产企业所得税（2016年3641亿）、土地增值税（2016年为4212亿元）、房产税（2016年为2221亿元）、城镇土地使用税（2016年为2256亿元）。

在第二项里，接近8成是卖地收入。2016年“政府性基金收入”是4.66万亿元，其中“国有土地使用权出让收入”是3.75万亿元。

在第三项政府收入里，有国有房地产企业的分红，但数据不详。但这部分收入非常小，可以忽略不计。

2016年，政府收入中至少有5.81万亿收入来自房地产行业，占总收入的比重达到了28.2[%]。但增量中，房地产的占比会更大，也许超过三成，接近四成。

结论：

通过上面的分析，我们可以看出中国经济对房地产的依赖度肯定是超过25[%]。在特殊的经济下滑的年份，房地产带来的增量，尤其是财政增量，可能超过三分之一，接近40[%]。如果考虑到相关的产业链条（钢铁、煤炭、水泥、玻璃、铝材、家电、家具、装修，甚至汽车等），则房地产行业的影响力会更大。

因此，即便房地产在2014年出现了历史性的拐点，但仍然是中国第一大行业，而且大到了不能倒的地步。正因为如此，此次两会上，人大、央行、银监会、住建部、国土部对房地产的表态里，都体现了呵护的一面。

中国经济要想摆脱“房地产依赖”，仍然需要相当长的时间。只有当中国的城镇化率提高到70[%]以上，才有可能发生质变。根据国家统计局的最新数据，2016年末，中国的常住人口城镇化率只有57.35[%]，目前城镇化的速度是每年增加1.25[%]，这样算下来还有10年时间。

从2015年开始的“白银时代”才只过去了2年，未来还有10年！

但这个10年非常特殊：

第一，户籍制度改革的深入，让更多的强二线城市开始开放落户，人口加速流入这些城市；

第二，高铁网络、地铁网络的形成，让中国开始多中心化，而且开始呈现城市圈化。

所以，未来跟三四五线城市争夺人口的，不仅仅是北上广深，还将出现一批强二线城市，比如郑州、长沙、武汉、南京、杭州、苏州、合肥、成都、重庆、天津、厦门等。这将让中国出现多中心，其结果是崛起一批强二线城市。这些强二线城市跟一线城市一起，成为15到20个强力抽水机，把三四五线城市的钱和人抽走。但这些城市不是孤单的城市，而通过高铁、地铁形成一个个“一小时城市圈”。这10多个城市圈，将集中中国绝大多数人口。

未来10年，中国将出现第一次城市化（农民进城）和第二次城市化（小城市居民进入大城市及其城市圈，东北居民入关）叠加的局面。最受益的城市，或将是那批强二线城市，或者一线城市周边的三线城市（比如廊坊、东莞、嘉兴、佛山）。

也就是说，如果你希望看到中国大城市的房价，在人民币计价模式下出现趋势性的逆转，至少需要再等上10年。到2027年，中心城市的人口增速会因为城镇化基本饱和而显著降低。

但是，还需要一个必要条件：央行在10年之后，能把M2增速（发钞速度）逐步降低到GDP增速（财富增长速度）的1.1倍以下。

现在是1.65倍。

近期黄金的价格持续下跌，连续第五天走低，因加息预期高企金价走势连连下挫，金价已触及270元附近，虽然地缘政治风险事件仍然支撑着黄金，但短期看来，效果并不明显。黄金日线形态呈现明显的空头趋势，目前连续多日收阴，不过这波行情的走弱绝大部分是由于基本面的利空造成。

目前黄金行情已跌破多个关口，从四小时走势图上可以看出金价在受到技术面以及消息面影响出现单边下行行情。MA均线已成空头排列，但K线走势有受到布林带下轨支撑反弹迹象。并且辅助指标KDJ三线已经到达超卖区形成金叉，并且有向上发散趋势，RSI三线有拐头向上运行迹象。

综合来看，目前金价走势还有继续下行趋势，短期内或将受到技术面支撑小有反弹，重点关注270元关口。

笔者天意解盘（微信SOS9418）是金融投资分析师，从事金融行业多年，研究国际局势和热点事件。金融领域博大精深，每天行情波折不断，我所能做的就是用我多年的研究经验，给大家帮助。

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