撰文：金晨甫 投资指导薇，信：jcf1712
以低廉的价格收购购物中心，让运营商有了充足的资金用于提升审美方面的观感
“如果你以20[%]的成本接手购物中心，你就有可能能让租户的商店赚到大钱”
哈德逊谷购物中心(The Hudson Valley Mall)坐落在纽约州金斯顿一个风景如画的小山包上。从外面看，这里应该是那种给你带来惬意，可以轻松待上一下午的地方。可如果进到里面，只会让你感受到空旷。
死神降临
直到最近，这座占地7.1万平方米的建筑物还是以它声名狼藉的过去而被人所熟知。这里是2005年由科罗拉多州科伦拜校园事件激发的一起*击事件的案发现场，当地一名男子手持突击*朝人群射击，总共开了60*。2015年，JC Penney百货公司关闭了设在这里的店铺。2016年，梅西百货(Macy's Inc.)也关闭了其商店。随后，一些小型零售商纷纷撤店。据彭博汇总的数据，截至2016年2月，整个购物中心已有33[%]面积沦为空置。当然，购物中心里的那些核心店铺依然维持着运营。
2010年，这座购物中心的地产估值为8700万美元。2017年1月，它以940万美元的价格*给了总部设在佐治亚州奥古斯塔的购物中心运营商Hull Property Group。过去10年来，Hull Property一直在努力让一些陷入困境的购物中心起死回生。目前，该公司在全美拥有29座购物中心。这家公司坚持采用一套已经成型的办法，包括与购物中心所在地政府商谈税务激励措施，拆除多余的营业空间，并扭转公众对于这家购物中心已陷入困境的印象。
“如果死神还没有降临，那就说明情况还不错。”赫尔(Hull)在形容他的收购目标时这样说道。
以低廉的价格收购购物中心，让赫尔有了充足的资金用于提升审美方面的观感，例如把棚顶挑高，拆除商亭，营造远距离的视野和露天感。其他办法还包括用石膏夹心纸板遮挡空出来的店面，终结与那些低端商户的租赁合同，以期吸引更高端的零售商户。
Hull Property是为数不多打破传统思维的购物中心运营商之一。传统观念认为，现在的购物中心数量太多，只有那些以富裕人群为目标客户的购物中心才能在传统零售商倒闭潮中存活下来。虽然采取的经营策略各有不同，但多数运营商都是在周围80到160公里范围内没有其他封闭式购物中心的地方收购老旧的购物中心。
老旧购物中心有一些天然优势。很多这类购物中心在建设的时候，周边社区也在发展，因而所在地段已经是原开发商的理想之选。虽然随着电子商务的兴起网购开始流行，但人们依然会到购物中心逛一逛，完成购物过程中的社交使命，尤其是在城郊等缺乏大型集会场所的地方。
好坏参半
2016年5月，休斯顿投资公司RockStep Capital的总裁安迪•韦纳(Andy Weiner)以2800万美元的价格，收购了位于密西西比州默里迪恩的Bonita Lakes Mall，只是这座1997年完工的购物中心8500万美元建设成本的一少部分。过去20年当中，韦纳收购了总计约55.7万平方米营业面积的购物中心。他说，他的使命是“把美国小镇建设得更好”。眼下，他的公司正在努力修缮那里的设施，包括装修一家影剧院，以及引入非传统类的租户，例如社区大学或政府机构，购物中心运营商正越来越希望能吸引到这类租户为它们带来客流量。从长远看，韦纳的想法是零售租户可以继续按照优惠租金在这里营业，而他可以实现盈利。
“如果你以20[%]的成本接手购物中心，你就有可能能让租户的商店赚到大钱，因为你可以给他们*租金优惠。”他解释说。
纽约房地产投资公司Time Equities Inc.的零售业务总监艾米•齐夫(Ami Ziff)说，这家公司长期以来一直投资于那种单排式购物中心。过去5年，随着大型购物中心倒闭案例的增多，Time Equities 开始寻找让它们扭转乾坤的机会。2010年，该公司收购了首家封闭式购物中心，2017年又收购了位于俄亥俄州曾斯维尔的第五家购物中心。齐夫说，到2017年底，这家公司将拥有10家购物中心。
和其他一些以低廉价格收购购物中心的运营商一样，齐夫的团队也进行了一些小规模的装修——更换旧标牌，添置壁画，对女卫生间里的护理站进行升级改造。而且他们也认为，购物中心依然会起到集购物和休闲娱乐功能为一身的作用。
“我们想要进入的市场，是那些让人们觉得购物中心依然是周末有更多乐事可做的场所。”
”
一些购物中心陷入困境的原因，完全就是它们无法获得贷款，商业地产投资公司CBRE Group旗下National Retail Investment Group业务的执行副总裁乔治•古德(George Good)说道。在百货商店纷纷关门，大型购物中心运营商削减优质资产之际，很多银行开始停止向低质的物业资产*融资支持。有很多案例表明，那些无法获得新贷款的购物中心所有者，将会考虑把购物中心低价*，或者干脆放弃贷款抵押品的赎回权。
古德表示，“这几乎就是那种自我实现的预言。”
并不是所有陷入困境的购物中心都是理想的挽救对象。在零售业竞争激烈的较大型市场当中，开发商已经针对倒闭的购物中心考虑了更为激进的策略，包括把它们转型为办公场所、医疗中心和酒店等，但结果好坏参半。2012年，北卡罗来纳州的City of Charlotte公司收购了一家封闭式购物中心并拆掉了它，他们研究了多项计划，准备在那块场地上建设一个多用途开发项目，或者一座美国足球大联盟的体育场。不过 ，截至目前，这个项目还没有结果。2016年，这座城市在一个列表服务网站上发布了一则公告，征求建议。这个网站专门发布类似废弃物填埋场和废弃化工厂等房地产方面的不良资产信息。
不过，购物中心所蕴藏的凶险依然会给投资者带来很多机会。2017年早些时候，达拉斯投资公司Cypress Equities收购了亚利桑那州弗拉格斯塔夫一座具有40年历史的地区性购物中心。 “我们觉得，大约有100到200个购物中心符合可以对它们进行重新改造的一般标准，”该公司首席执行官克里斯•马圭尔(Chris Maguire)表示，“它们需要资本，但又有现金流，所以你只是坐在那里等机会。”
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