去年过年我去的是新西兰，去过的所有景点，碰到的基本都是中国人，媒体说有5万中国人在新西兰过年。
这一次在日本，我和杨总去路边的一家药妆店买东西，发现店里面的顾客全是中国人，而且中文的导购有好几个，我结账的时候碰到的收银员是日本人，也非常流利的跟我说“银联卡、签名”！
今天晚上和日本东京交易所的客户聚餐，他们的常务跟我们说起对中国人的印象，说非常感谢，因为前几天在机场碰到了中国一家子聊天，发现都是过来购物的，买的东西一堆一堆，感谢中国人过来买东西。日本人发明了一个名字叫做“爆买”，来形容中国游客的给力贡献，因为中国游客过去一年在日本花了800亿人民币购物，从马桶盖到化妆品，中国游客为日本经济做出了巨大贡献。
问题是，为什么中国人这么有钱呢？我们的钱从哪里来呢？
过去我们的钱是自己挣出来的，在07年以前，中国经济增长保持在两位数，大家的工资增长是实打实的。
但是在08年以后，中国经济增速下行，大家的工资增长也没有太大变化，为什么大家越来越有钱了呢？哪里在赚大钱呢？
最近大家都在讨论房价，尤其是北上深的房价。媒体报道说上海的房子在春节期间每天跳价上涨，352套千万级新房一天抢光；最近刚刚有开发商在北京南五环拍出了5万元/平米的楼板价，深圳的房价就不用说了、因为是最贵的。
过去10年北上深的房价一直在涨，有个老同事跟我说未来1线城市的房价还会涨，赶紧买上海的房，理由是马上无房可卖了，说什么上海的存量房库存只够卖3个月的，要赶紧去买，我也确实没法反驳，在连续10年上涨的大趋势面前，任何质疑好像都是苍白无力的。
但是如果房价再涨下去，会发生什么呢？
当年在日本泡沫经济的顶峰，有个段子是把东京卖了，可以把美国买下来。
日本跟中国很像，只不过他们先走了一步，率先崛起，率先炒房，率先炒股，率先被打残……现在你去日本，你看看东京的地价，房价似乎并不贵，基本上 400-500万人民币一套100平米的房子还是有很多的，这个价格与北京上海这样的一线城市相比，已经基本平价，但日本人的收入，要远远高于我们，甚至是我们4-7倍，换句话说如果把收入因素考虑进去，那么日本人在东京买套100平米的房子，跟你在北京，上海花100万买一套100平米的房子感受是一样的。但是1万元每平米的价格，已经足足过去了8年时间。
先看一张神图，非常清晰，日本的房价已经快跌了30年，而日本跟我们一样，上涨的时候都是一线城市涨，东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信，日本只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。东京买不起了就买东京圈，东京圈买不起了，就开始买6大城市，最后再买小城市，从涨幅上来看，甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅（有基数原因），这就是一种跟风炒作，不过潮起潮落，潮水总归要退去。90年代开始，泥沙俱下。别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌！有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。
日本朋友提到现在的房子，都是咬牙切齿，有一部分人彻底被房子绑架了，他们不得不继续工作，只为了房子上的负担，由于在日本开征了房产税，大约每年的房产税率是5[%]左右，这样算下来一套500万的房子，你每年要交的钱是25万，虽然日本人收入高，但面对这样一笔钱，也是相当的挠头。日本还规定了，房子*要交重税，赠与也要交税。这跟我们很像，于是日本人彻底疯了，房子完完全全的砸在了手里，再也卖不动了。在日本曾有一个问卷调查：你觉得土地是比存款或股票更有力的资产吗？结果显示，2000年以后，回答NO的占38.8[%]，首次超过YES的回答者。这意味着，经济泡沫破灭以后日本人对房地产的想法完全改变了。现在，买房子已经不是日本人一辈子的梦想，更像是一场噩梦，2009年的新房成交量比2000年减少了1/3。据日本国土交通省2012年发布的白皮书，1983年，40岁以下的日本人中有房者占42.2[%]，2012年有房者只占28.4[%]，近30年间下降了约14[%]。所以尽管日本现在的租售比已经高达了8[%]，日本人还是更多的人选择租房，也不买房。（中国的租售比只有2[%]，还不如银行定期存款的利息高）
很显然日本的房子也已经过剩了，随着人口老龄化的到来，日本人不再需要那么多的房子，尽管东京的房价收入比已经不到9，日本的房子还是卖的不好。房价收入比是一套房子的总价，除以一个地区家庭的平均年收入，用来展示一个家庭不吃不喝多久能买的起房子，东京人显然是幸福的，9年他们就能买一套自己的房子。而在北京上海甚至，这个房价收入比已经超过了30，也就是说你用满了工作年限，也已经买不起房了。
有人说日本经济不好，那我们再看看世界的资本中心，金融中心，富人最多的城市纽约。
经过连续十年的上涨，纽约的房价依然出现了深幅度的下跌。虽然跌幅小于全美的跌幅，但是仍然下跌。
最后说回国内，看看我们的房地产现状，远比日本当年严重的多得多。
可以说二三线城市的房价泡沫已经破裂，而由于资金退守一线城市，所以抱团取暖反而加速了一线城市的最后疯狂。接下来明年就会发生二线城市彻底崩盘，而不出两年一线城市也会继续分化。资金继续退守一线城市的核心区域。最后大概只有中南海和天安门附近的房子不会下跌。因为那里根本没有商品房。
一直在反复说去库存，但现在中国在建的房子，和已经建好的房子，已经足足够卖6-7年的时间。这还不算庞大的二手房基数。可见现在不是去库存，而是库存加速上升的时期，所以老大很生气。
那么一线城市和二线三线城市有多大区别呢？答案是没什么区别，从库存的消化来看，一线城市并不比二三线城市更好。三线城市已经完全没救了，而二线城市还在玩命建设，正在一个作死的道路上飞快的飞奔。
地产商的资金已经越来越紧张了，房地产投资越来越困难。大部分地方都出现了严重的烂尾迹象，很多工地因为缺乏资金已经都停工了，今年上半年地产开发商从P2P拿了不少钱，现在年底根本还不上，摆在他们面前的是，进一步抵押，以更高的利率再借钱，如果明年卖不动，还是拿不到银行的贷款，这属于找死。另一个办法是放那不动，明年肯定是活不了了，这属于等死。他们期待的事情就是明年在各种国家政策的支持下，房地产能再火起来，房价蹭蹭往上涨，这才有起死回生的机会，但可能吗？
最后看一张美国次贷危机后的房价数据图，美国经济出问题了，人民收入少了，房子的*力也就降低了，房价跌了，然后进而影响美国的经济。而美国人想的办法是，救助金融机构，让金融跟房地产划清界限。让房价快速下跌，短暂阵痛之后，2012年房价就开始复苏了，（美国人没有老龄化这颗雷）美国经济也开始复苏。而我们明年的宏观经济将更加困难，还有大量企业要裁员，大量企业要转型，一些传统制造业可能完全过不下去了，居民收入降低是一个必然的趋势（叠加上人民币贬值的因素），那么房子的*力必然下降，这是一个趋势，这才是市场经济。而所谓让农民去买房，支持金融租赁，取消限购云云的政策，起不到扭转乾坤的作用。
那么假如把中国最贵的北上深卖了，可以买下哪里呢？
截止2015年，这三个城市的常住人口大约6000万，平均每个地方2000万，假定3口一家、户均一套的话，对应的存量住宅大约2000万套，假定每套房子平均100平米，对应的是20亿平米的住宅存量，假定按照目前大约5万/平米的均价，对应的市值大约是100万亿人民币。
100万亿人民币是什么概念呢？
美联储定期发布美国居民的财富数据，截止15年3季度，美国家庭总财富是100万亿美元，大约相当于600万亿人民币，其中实物资产（包括房地产）的市值是30万亿美元，折合约200万亿人民币。
简单来说，把北上深卖掉以后好像足以买下半个美国了，相信把整个日本买下来也没有太大的问题，东交所的朋友跟我们说整个日本的股市市值大约是35万亿人民币，估计房地产市值也不会超过100万亿人民币。
我们给日本的客户说上海的房价去年涨了30-50[%]，他们都惊呆了，跟我们回忆在1989年的时候东京的房价也是一年涨60[%]，然后就没有然后了。
所以，一线城市的房价不是不会涨，因为按照1月份14[%]的广义货币M2增速，而且如果货币增速一直很高的话，确实支持房价继续涨，因为历史上中国房价涨幅与M2增速最相关。但是再这么一直涨下去的话，我们好像可以把全世界都买下来了，这好像有点怪怪的吧！
所以，真心希望货币增速能够慢一点、房价涨得慢一点、地产泡沫小一点，这样的话我们对人民币的信心能够更加踏实一点。
否则，可能大家都是亿万富豪，但可能又什么都不是。
最后，重要的话讲三遍，黄金、黄金、还是黄金！历史告诉我们，货币里面黄金绝对是最保值的，换美金不如买黄金！黄金，你值得拥有！
笔者柯少（微信ksbj1995）是金融投资分析师，从事金融行业多年，研究国际局势和热点事件。金融领域博大精深，每天行情波折不断，我所能做的就是用我多年的研究经验，给大家帮助。
