1、大多數人骨子里還是希望房子漲價(要開罵的請看完全文),怎麼說呢?他們希望在房價漲跌中,自己能獲取利益。這里,很多是沉默的大多數。
2、房價如果真的暴跌,最受傷害的其實是想換房的剛需,他們到時候無勇氣和資本出手,反倒是專業炒房客從中獲利。
3、大城市土地資源稀缺,希望建立分配機制解決狼多肉少的問題,現有分配邏輯還是只能用租賃來解決需求。
好,下面分別來說。
人群極度分化但骨子里希望房價上漲的是多數
先來看看,和房子有關的群體。它們分別是:
房地產商、房地產商的*商、與房地產直接相關的行業、銀行、中介公司、地方政府、投資買房者、普通市民。
我們來分析一下,這些群體各自有些什麼需求。
房地產商、地方政府、房地產商的*商、與房地產相關的行業(家居、建材、裝修等)、房產中介公司、地方政府、專業投資買房者這些個群體,是希望房價上漲的,這不用解釋了。他們都是直接受益者,房價上漲讓其有錢賺。房價上漲後,地方政府在賣地中能獲取利益。相關行業對房地產很依賴,房價上漲對他們有利。
銀行這個群體,是希望房價維穩的。
以上這些群體,在整個人群中所占比例,還有多大“潛力”和“爆發力”,大家自行判斷。
當然,房子是用來住的,在這些個群體里,普通市民的意見值得關注。是不是普通市民真的都希望房價下跌?
我們來看一個數字,權威部門統計顯示,中國有房產的家庭占總數91[%]。
市民的輿論場是最複雜的,可以分為三類:
1、在自己生活的城市已經有大房的既得利益者,這些人保持沉默,不愛發言;
2、還沒有買房或者的人,希望房價下跌;
3、在外地有房而本地無房的人,希望自己的房子漲價,自己生活的城市房價暴跌。
第1種人是王小波的“沉默的大多數”。這群人平日工作耗費腦力,已經精疲力盡,上網的時候根本不想跟帖。
第3種人比較矛盾,他們希望一個地方的房價上漲,另一處房價下跌。事實上有房的91[%]的家庭,都希望自己手里的房子上漲。
而第2種人的想法,細究下去很有意思。
“你希望房價上漲還是下跌?”“下跌。”
“為什麼希望下跌?”“下跌後我就買得起房了。”
“你買房以後,希望房價上漲還是下跌呢?”“上漲。”
也就是說,他們還是認為房子有價值,他們的訴求會隨着行為的變化而變化。昨天還希望房價下跌,而今天就開始希望房價上漲。有沒有一種人,不管房價上漲還是下跌,永遠都不買房呢?也許有,但很少。
你現在是否能接受“大多數人骨子里是希望房價上漲的”結論了?
通過上面分析看出,希望房價大幅度下跌,好讓自己買得起,是希望房價下跌的人群最主要、最真實的想法。我們下面來分析,這個想法是否能夠成為現實。
房價暴跌傷害得恰恰是剛需和底層
首先,房價下跌幅度在10[%]以內,給剛需或改善上車的機會,是可能的。
如果房價下跌15[%]就能買房,那麼需求勉強是一種市場需求,可能可以實現。
如果房價要暴跌20[%]以上才買,那麼需求就不再是一種市場需求,到時候情況可能和想象的不同,你到時候不但買不起,經濟狀況還可能持續惡化。
20[%]為什麼是一道坎?為什麼房價不能倒退到2年或者10年前?
因為經過置換、*,目前市面上大部分房子,是在現在的價格水平下完成最後一次交易的,銀行所放出的貸款,也依據的是最後一次的交易價格。而首付就是20[%],如果跌破20[%],很多人會放棄房子,金融體系就出問題了。
到那時是一個什麼情況呢?
一銀行會把貸款卡得很死,把首付提得很高,你的錢又不夠了
樓價跌20[%]以上之後,市場風險極大,銀行壞賬變多,必然把貸款卡死,你想通過消費貸等來補充首付是絕對不可能。
當然,你可以說,存款就夠首付了,但到那時,首付比例必然會提高到4成以上。200萬的房子,跌價前首付2成是40萬;跌價後總價150萬,但是首付就是60萬。
如果在信貸寬松的時候拿不出40萬,難道在信貸更嚴的時候還能拿出60萬?
二房價大幅下跌後,真正的剛需大多不敢出手,反而是專業炒房者樂了
首付比例提高的問題並不是剛需在房價大幅下跌的時候的買房最大障礙。
最大障礙在於缺乏足夠經驗和勇氣,支撐他們在房價下跌的時候買房。
因為買房要付出的是自己幾乎全部的財產,他們賭不起。沒有任何人敢保證房價不會進一步下跌。所以,在這個時間段,大部分是無所作為。等到他們發現房價已經回升的時候再去買房,已經錯過最佳機會。
2009年左右,深圳曾經有過部分小區房價跌幅超20[%],當時的情況是剛需不但不敢買房,還要把已經認籌的房子退掉,很多準業主集體抗議,要求退房。
當房價一路下行的時候,你真的有勇氣買房麼?
當然,業餘的投資炒房客,當時也有棄卒保車的。
但是,專業的炒房客,恰恰利用這樣的漲跌行情賺得盆滿缽滿。
房價開始下降,他們開始出動。他們先看一個周期,而不是一時的漲跌,而且,他們手里的房子多,運作空間大。他們在房子之外還有其他資產,他們有下注的資本。
房價剛下跌時,他們開始賣一些房,他們並不在乎虧損一點。而在房價繼續下行的時候,他們又開始買房,這個時候是買方市場,筍盤不少,一路買過去,幾乎每套房都能省很多錢。等到房價上升,他們又開始賣房。
三整體經濟或者區域經濟嚴重下挫,收入會減少
房價跌20[%]以上,會對經濟構成極大影響。這里面有兩種可能。
1、全國性下跌,那麼是全行業受影響。收入會減少甚至可能失業。
2、區域性下跌,例如美國底特律留下一座空城,留在原地的是沒有能力遷移的窮人。如果真的到那個地步,在當地生存下去都有問題,你還會想着買房嗎?
那麼,買不起房的人,未來到底能怎麼辦呢?
如果不能讓自己成為“人才”就只好租房生活
各地的住房政策越來越清晰,一般來說有三條路:
1、通過市場價格進行調節,誰的錢足夠多,就能買房。
2、政府配置。主要面向對城市未來有貢獻度的人,讓“人才”有房住。
3、鼓勵出租加大租房*,讓買不起房又沒能進入“人才”範圍的人有房住。
人才是城市未來競爭力的核心,深圳等城市都在不遺餘力吸引人才。
1、全日制大專以上一般都可以無條件入戶
2、新引進人才一次性補貼,本科15000元/人,碩士25000元/人,博士30000元/人。
3、傑出人才可選擇600萬元獎勵補貼,或面積200平方米左右免租10年的住房。然後,選擇免租住房的人,在深圳全職工作滿10年、貢獻突出並取得本市戶籍,可無償獲贈所租住房或給予1000萬元購房補貼。符合條件的高層次人才,在享受相關獎勵補貼的同時,可選擇最長3年的租房補貼,或選擇免租入住面積最大150平方米的住房。
4、加大中初級人才住房政策支持。除利用公共設施上蓋及周邊用地配建人才住房外,招拍掛出讓的其他商品住宅用地應配建不少於總建築面積10%的人才住房。未來五年深圳人才住房將不少於30萬套。
買不起房,又沒能進入“人才”範圍又該怎麼辦呢?
真正的屌絲在一線和二線,以後恐怕就只能租房生活了。
隨着存量房越來越多,公寓等新產品越來越多。未來,用很少的租金租得相對有尊嚴,還是可以實現的。大城市土地實在有限,公共政策不可能實現雨露均沾。
不知道未來科技發達了,便宜的個人飛行器出現,200公里內可以瞬間抵達,會不會讓城市的範圍變得很大,改善這種局面……
不關注金融,你將被世界拋棄,因為你賺錢的速度永遠跟不上印鈔的速度。筆者專注研究國際經濟形勢,投資更要順應趨勢。對現貨原油、金銀銅、天然氣等產品有興趣的投資者,必是有緣人。
文/涵楓點金(微ID:hanfeng337),朋友圈技術教學,操作不順可以關注。