统计局数据显示，与上月相比，70个大中城市中，新房价格下降的城市有4个，上涨的城市有64个，持平的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为5.6[%]，最低为下降0.3[%]。1-8月，全国“地王”数量已达194宗。而合肥、苏州、南京、武汉、厦门、郑州、杭州等城市已相继出台政策调控楼市。
这种调控对于房地产已经是屡见不鲜了，但是却并没有重挫投资者购房的意愿，相反，今年多地房地产价格持续上涨，可谓是“调而不倒”。虽然已有政府官员称房地产是资产泡沫，但是并没有使乐此不疲的购房者感到危机感。这和股市去杠杆相比，简直是大相径庭。
相关数据统计发现，居民中长期消费贷款（主要是房贷）增长已经开始到了极限区间，而这种贷款买房的现象和去年配资炒股的现象可谓是极为相似。去年A股泡沫期间，上证指数与融资余额之间的相关系数高达98[%]。房价与按揭贷款的关系类似，自有数据以来，两者的相关系数为93[%]左右。而从2015年以来，房价与居民长期消费贷款（主要是房贷）的相关系数高达98[%]。
所以，这种现象也引起了部分分析人士对房地产可能重蹈股市覆辙的担忧。市场人士分析认为目前房地产是最后的疯狂，一朝陨落将使千万居民遭受灾难。但是恰恰是这个“一朝”是很多人都无法给出确切的答案的，这就好比任何一次经济泡沫，总会有人不屑地指出“迟早会破裂的”。对于市场而言，这样的观点一文不值。
在去杠杆、抑制资产泡沫的大方针面前，股市和楼市都是监管标的。但是我们却发现股市一管就死，楼市却调而不倒。这背后的原因又是什么呢？我认为仅仅将杠杆水平和价格两个变量进行分析然后得出结论略显肤浅。在分析监管层对楼市和股市的去杠杆上，要深入思考这几个问题：
（1）股市和楼市的需求属性是什么？购房者的需求结构是投资性+预留性+生存性需求。而对于股市呢？我认为基本上没有刚性需求的存在；
（2）资产的价值属性和风险属性是什么？对于股市，我认为其价值更多附着在预期价值上。而对于楼市，则可以*住房需求，本身具有实用价值。也就是说房价跌了的话，大不了我还可以拿来住。而股票跌了还是个股票，并没有实用价值。同时，基于价格是围绕价值波动，所以一种资产的价值内涵越丰富，越不容易产生“断崖式”的下跌。当股票这种风险资产一旦上涨严重脱离基本面，则其预期价值将会存在极大的泡沫。所以，这个时候一旦发生系统性风险，则会让股市产生断崖式下跌。
（3）调控的稳定性和连贯性强弱如何？为何很多人敢打赌房地产跌不深？其原因在于房地产仍旧是中国经济的支柱性产业。房地产变动10[%]将令中国GDP波动1个百分点。所以“房地产必须稳住”成为很多人的共识。我们反观8月工业增加值从6[%]上升至6.3[%]，PMI从49.9[%]上升至50.4[%]，这都是今年以来最强的改善幅度，然而市场并没有因此而兴奋。因为大家普遍认为目前的经济数据改善是地产周期、库存周期、基建周期三大周期共同发力的结果。所以，房地产越是“牵一发而动全身”，它越是难以受到政策的持续性调控。
再来看股市，股市就是一个融资平台。对于监管层而言，能够更好地发挥融资功能就用，不能有效发挥融资功能或者是会带来诸如资本脱实向虚等潜在问题的话就将其“边缘化”。毕竟无论是从其体量还是从经济增长对其的依赖性来看，股市都是一个不太起眼的角色。
（5）未来潜在的参与群体有多少？对于楼市而言，许多人之所以还敢赌一把，不仅仅是缘于资产荒，而且还看到了未来房地产的潜在需求。据卫计委统计，现阶段全国符合政策条件的夫妇约9000万对，假定5年内50[%]的家庭生二胎，将会新增人口4500万，每年近900万。按人均20平方米的住宅需求，将新增9亿平的房屋需求，则每年新增1.8亿平。
我注意到，虽然今年屡现“地王”，但是奇怪的是地产商却并没有积极加码房地产投资。眼下，我们看到的情势则是，还是有很多人在买房，房地产商的*业绩蹭蹭蹭往上涨，在政府的助力下去库存可谓立竿见影不过，诡异的是，当房地产企业把以前建好的房子卖出去后，却不愿意再继续加大投资开发了。
2016年，国内的房地产投资累计增速停留在个位数，而*额增速则基本不低于40[%]如此巨大的剪刀差，释放的信息再明显不过：房地产企业不差钱，但再去投资房地产却十分吝啬！
但是，对于股市而言呢？未来潜在的参与群体的稳定性极差，其多寡完全取决于政策调控的松紧。如果监管层继续严控股市，那么未来参与股市的投资者非但难增，反而锐减。所以，从投资预期上来看，股市远不如楼市那样，让人能够更实在地看到潜在买盘的力量。
（6）除了监管“做减法”，有没有“做加法”？对于股市，当前政策基本上是全方位、无死角、一刀切来进行压制。什么注册制、战兴板都进行无期延迟，反倒是新股发行的速度越发加快。市场化近乎倒退，股市已经成为了一个“不生乱子，打击乱子”的地方。
对于楼市呢？真正的库存难题其实在三四线城市，一二线城市基于其自身的优势本来就极具吸引力。我们看到当前的政策调控基本上是针对一二线城市。虽然监管层对于部分一二线城市进行限购，降杠杆，但是对于三四线城市呢？在进行新型城镇化和棚户区改革过程中，多数城市将农民住宅收拢后，选择少数返房，多数返钱的方法来倒逼居民购房。而在这个过程中，多数地区又由于地方部门和地产商之间协商，使得房价也产生了一定幅度的上涨。
所以，总的来看，股市目前看不到希望。而楼市却还能为投资者带来赚钱的预期。监管调控的不同，使得两大资产的套利空间产生了不同。
近期，我经常听到“操纵经济学”这个名词，由于当前全球经济体很多都是面临着结构性问题，所以完全依靠市场来解决难以生效。这个时候处于市场和计划之间的“操纵经济学”就成了很多监管层调控的手段。从这个角度来看楼市和股市，我认为在监管层对待楼市问题上，已经发展到了“互相操纵”的地步。也就是说操纵者和被操纵者之间已经具有极强的依赖性和共生性。房地产缘于其自身的地位已经和政策绑在一起了，这个时候就决定了政策的调控难以具有连贯性和稳定性。而对于股市，则相对而言要轻微得多。这个市场在“搞不好就关了”的环境中诞生的用途就是“为国企纾困”，落脚到当前，它仍然是在以服务实体经济为准绳。所以对于近期的扶贫新政也不用大惊小怪，这个市场并不在意投资者能否赚到钱。其发展的重要程度还远没有使政策操纵者产生依赖性。这也是为何股市难像楼市那样屡次“调而不倒”。
笔者名仕论金（微信：mines108）是金融投资分析师，从事金融行业多年，研究国际局势和热点事件。金融领域博大精深，每天行情波折不断，我所能做的就是用我多年的研究经验，给大家帮助。对投资股票、期货、证券、现货原油、沥青、白银、天然气、铜等贵金属感兴趣却无从下手或者已经在接触却并不理想的朋友，不妨找我谈谈，我相信这会是个明智的选择
