文/瑾少摸金/金融分析师/微信JSMJ518
近期，第二轮调控政策出炉，房产投资者最关心的三个问题被顶上热搜。房地产市场进入衰退期？未来发展空间有多大？调控如何因城施策?中油财经网独家解读您最关心的问题。
一问：房地产市场进入衰退期了吗?
房地产投资历史需求峰值已过，这是一个大的判断，是一个大的格局。过去15年，我国房地产业以超过20[%]的年均增速发展。而全国房地产开发投资增速在2015年降至2000年有数据记录以来最低点，仅为1[%]。国家统计局最新数据显示，今年前10个月，全国房地产开发投资同比名义增长6.6[%]。
城镇居民住宅构成房地产投资70[%]，其历史需求峰值是1200万到1300万住户，2014年已经达到峰值，之后房地产投资总量上就是持平，然后逐步回落。预计在今后不久时间内就会回到正常的状态。
不少业界和专家认为，“屯地生金”的暴利“黄金时代”已经过去，但依然处于大周期向前的“白银时代”。
中国城镇化在继续，收入水平在提高，消费在升级，过去驱动中国房地产市场发展的核心驱动因素没有消失，我国房地产市场进入以理性增长为特点的“白银”时代，仍有发展潜力。
近期陆续出台的房地产新政可能会对短期内市场交易带来影响，但不会影响房地产企业长期的投资信心。企业不排斥调控，非理性上涨是一种不健康状态
基于房地产周期的经验和未来趋势的判断，本世纪以来中国房地产存在2至3年的周期。2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能迎来一个短期的调整期，政府行政调控和制度变革的力度决定调整的幅度和时间提前还是延长。
二问：未来发展空间还有多大?
房价过高的危害，一方面，房地产行业对经济增长可形成重要支撑，另一方面，过度投机引发泡沫，扭曲资源配置，损害实业和创新，为长期经济发展埋下隐患。
房价上涨过快无异于悬在中国经济头上的“达摩克利斯之剑”。一些舆论关注房地产走势，也讨论着是否有房地产泡沫。
泡沫缺乏很科学的界定，按照租售比和房产收入比这些国际标准来说，我们的确处于警戒线。但它们是否适用于中国市场，需要打一个问号。
但对于房价过度上涨的危害，业界却持普遍一致看法：如果暴涨就有可能暴跌，就可能会引发系统性金融风险。此外，各路资金大量流向房地产，也会导致实体经济投资越来越少，并对社会风气带来不良影响。
长远看，中国经济转型升级背景下，房地产市场发展空间有多大?
在控制好投资和投机需求的前提下，房地产业发展空间的决定性因素是实际需求。当前，我国住房消费正从“有房住”向“住好房”转变，未来的有效需求将取决于更完善的住房配套、更优质的公共服务、更绿色健康的品质和环境。
三问：调控如何因城施策?
房地产市场的长期健康发展，离不开良好的市场规则。驯服房价过快上涨的“猛兽”，需共同运用市场之手和行政之手。
当前房地产市场分化态势明显。一方面，一二线热点城市房价上涨过快，如珠三角、长三角、京津冀地区的部分城市，以及内地的一些区域性中心城市。另一方面，东北、西北、西南地区的多数城市市场平稳，一些三四线城市库存压力仍然较大。
专家表示：
中国房地产业协会原副会长朱中一：目前多数三四线城市去库存压力和热点城市控房价压力同时存在，调控政策要根据市场变化及时做出调整，未来调控应兼顾去库存和控房价，市场才能平稳发展。
中山大学南方学院房地产系系主任廖俊平：房地产调控须实行分类指导，因城施策热点城市的调控重点是控房价、防风险、防泡沫，三四线城市和县城的重点依然是去库存。
北京市房地产中介协会会长、中原集团首席运营官李文杰建议：对于北上广深等一线城市，盘活存量更应成为市场增长的主要空间。虽然一些城市的房屋空置量无法统计，但房屋空置的情况却很普遍。希望政府优化调控政策，让改善性住房的购买人群可以进入市场。
中国社科院财经院综合经济研究部副主任汪红驹说：当前房地产市场区域分化严重，冷热不均，已经产生了资源错配，也加大了宏观调控难度。
未来要着力推进均衡发展和协调发展，缩小区域性地区差距和城乡差别，推进公共服务均等化，以产业发展带动科学合理的城镇化，引导人口流动，因城而异制定房地产调控政策，缓解房地产市场严重分化的局面。
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