东京地可买美国，日本泡沫一夕破，很多人首先想到的就是日本。
万事皆不是一蹴而就的，房产泡沫也不例外
一、1955年—1974年撒丫子涨
“二战”后灰溜溜缴械投降的日本，快马加鞭的发展起了经济。
从60年代起，GDP保持每年10[%]的高速增长，
踩着经济腾飞的鼓点“一起装逼一起飞”的楼市
1、 城市化进程高歌猛进
都转型成了工业国，那啥，锄头田地该扔扔该卖卖卖，进城奔小康啊！
1947~1965年，日本城市化率由33.1[%]提高到68.1[%]，年新增城市人口约228万人
2、 搭上“奥运世博快车道”
1964年和1966年分别举办了东京奥运会和大阪世博会。
这种请全世界人民来嗨皮的大“爬梯”怎能太过寒酸。
铁路，场馆，住房，建！建！建！
3、 政府撑伞革新房产政策
没有条件也要创造条件！日本政府修正了《建筑法》，
废除了的规定，新大谷饭店、霞关大楼等一批超高层大型建筑群拔地而起。
这个过程持续了约20年，期间，年均增速22.2[%]
从1961年到1963年，日本建成公寓62栋，价格也较之前上涨了接近一倍
1964年日本公寓售价平均为950万日元，最高达到1880万日元二、1975年—1985年 不急慢慢涨
让日本房价脱下增高鞋垫的有两件不得不提的大事：
1、石油危机。
1973年10月，中东地区开战，
原油价格从1972年平均2.6美元一桶涨到1974年的11.6美元一桶上涨了3.5倍。
石油危机加剧了由通货膨胀，引起的持续性物价上涨。
日本陷入了低经济增长率、高失业率，和高物价上涨率并存的“滞涨”局面
2、“广场协议”
1985年9月22日，当时五大经济体 (美、日、德、英、法)手握财权的大boss齐聚纽约广场饭店
这次吃饭主要完成了一件大事——
美国爸爸说“我们现在的美元汇率太高了贸易都开始赤字了，这样咋行？”
日元你来升升值吧。
这顿饭吃完之后，日元对美汇率迅速上涨，一时间日元变得特值钱
大家都进口去了，出口商品完全没了竞争力。
于是出口急剧下滑，被强行“剪羊毛”的日本
在1986年经济陷入衰退物价陷入通缩，这一阶段日本住宅用地价格上涨73[%]
六大主要城市上涨79[%]，年均增速6.2[%]
1986年1月-1987年2月
日本央行连续五次降息，从5[%]降至2.5[%]的超低水平
基础利率 跌至历史最低点
本各大银行屁颠屁颠的，1990年危机一触即发，但银行的贷款可能是吃了某种口香糖
根本停不下来，1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90[%]，而美国仅为37[%]
这个过程持续了大约6年，期间日本住宅用地价格上涨73[%]
六大主要城市上涨169[%]，年均增速18.4[%]
其中1987-1990年间年均增速高达24.6[%]，超过1955-1974年快速上涨期平均增速
“出来混总是要还的”
房价的虚高连政府都不得不挽起袖口，强行说“撤”了
需要划重点的是，粮食、能源样样靠进口的日本
如果动汇率那不得分分钟饿死
所以只得
第一招： 上调基础利率，为了防止泡沫继续扩大
日本银行分别于1989年5月31日先后三次上调了基准贴现率第二年的3月20日和8月30日
两次再度上调贴现率，基础利率从上调前的2.5[%]升高到6.0[%]，主动刺破毒瘤。
封喉第二招：行政指导
要求金融机构严格控制，在土地上的贷款项目日本各金融机构房地产贷款增长速度从1987年6月的36.6[%]，迅速下降到了1988年3月的10.2[%]。
夺命第三招，地价税。
1992年
日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者
每年必须交纳一定比例的税收 在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者
纷纷出售土地，日本房地产市场，立刻进入“供大于求”的时代
几招下来，本来就虚胖的房价根本招架不住1990年9月
日经股票市场平均亏损44[%]，相关股票平均下跌55[%]
几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。
公司破产导致其拥有的大量不动产，涌入市场房价出现下跌的趋势
墙倒众人推啊，国际资本也赶紧逃离，保命要紧啊！
1991年，日本不动产市场开始垮塌
土地和房屋根本卖不出去，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。
1992-2000年间
日本六大主要城市，住宅用地价格下跌55[%]，日本总体住宅用地价格。
1992-2000年间累计跌幅21[%]
日本泡沫破灭后，经济陷入了失去的二十年和长期通缩
居民财富大幅缩水，企业资产负债表恶化
银行不良率上升，政府债台高筑
另外
日本政治影响力下降，超级大国梦破灭。
文案：赤诚（cck99888） 手绘：张楚婕
