中国楼市似日本90年代 房价真暴跌了会是什么样？
尽管经济增速持续下行，房贷增速却持续上行。据统计，中国的房贷余额/GDP，15年底达到20.7[%]，16年底将超过25[%]，达到日本地产泡沫顶峰时的水平。专家纷纷警示，中国房贷高增不可持续，边际杠杆已近极限！ 跟暴涨一样，房价暴跌同样触目惊心。
最近，央行发布了《二季度货币政策执行报告》，报告中显示，上半年个人住房贷款增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元，6月末增速达32.2[%]，月度增量也屡创新高。央行称，这主要是因为上半年商品房销售增速较高，带动个人住房贷款较快增长。
海通证券的最新统计报告显示，中国居民房贷月均新增额从11年的693亿元飙升至16年上半年的月均3933亿元，迭创新高。从房贷余额看，金融危机后美、日均开始回落，只有中国持续上升，并于14年超过日本，可谓“超日赶美”；从房贷余额/GDP看，美国和日本在各自地产泡沫破灭后均见顶回落，而中国则持续上升，目前约25[%]，已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。若按现有速度扩张，则3年内将接近美国当前水平。
12年以来，中国经济增速持续下行，但居民房贷却迎来爆发式增长，数据显示，居民房贷从11年月均693亿元，飙升至15年月均2217亿元，而16年上半年月均更是激增至3933亿元，占上半年月均新增贷款总额比重超过30[%]。
中国居民房贷缘何激增？原因有以下三个方面：
第一，货币信贷扩张，信贷结构倾斜。过去几年信贷增速高企，超发的货币为居民大规模购房提供了支撑；而15年以来，企业中长贷增速下行而居民中长贷增速上行，使得居民中长贷/企业中长贷加速上行，这意味着越来越多的信贷资源被分配到房地产市场中。
第二，低利率促销量，宽货币推房价。住房贷款平均利率从14年下半年以来持续下行，导致地产销量增速在15年见底回升。16年初地产刺激政策再度出台，再次刺激了居民购房需求；而货币增速高企，则导致房价暴涨，并从一线向二三线传导，16年上半年地产销售额同比增速42.1[%]，超出销售面积增速14.2个百分点。
第三，居民购房杠杆率骤升。居民购房贷款新增额/新增商品房销售额从11年的17.3[%]，一路上行至15年的36.7[%]，今年上半年再次创新高至56.5[%]，居民购房杠杆率呈加速上升。
房贷高增长能否持续？
从居民负债率来看，对应住房贷款的中长期消费贷款是居民债务中占比最高的部分，房贷大幅上升，直接推升中国居民部门杠杆率急速上行。虽然横向比较看，中国居民负债率仍低于英美日等国，但国际经验表明，当人口红利消退、人口抚养比见底后，将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在11年见底，这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶，目前我们已离顶部不远。
居民房贷收入比超日赶美，值得警惕。居民房贷收入比可以更准确的刻画居民偿付房贷的能力。美国、日本房贷收入比的起伏与地产泡沫的生灭同步进行。目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平，若按现有速度扩张，则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。
新增房贷销售比历史新高，岌岌可危！从新增房贷/新增地产销售看，美国07年时的峰值为52.6[%]。而中国15年新增房贷销售比升至35[%]，16年上半年更是创历史新高至42[%]，已接近美国金融危机期间峰值水平。上半年新增房贷/GDP高达6.4[%]，不仅远超日本历史高点3.0[%]，也接近美国历史峰值8.0[%]。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限！
综合来看，中国房贷高增不可持续，边际杠杆已近极限，地产泡沫值得警惕！
房贷将达日本泡沫顶峰时水平房价真暴跌了会是什么样?
有分析认为，泡沫破灭只需要出现黑天鹅事件：
1、房价暴涨至风险累计到一定量，金融机构主动收缩房贷，使资金流入减少；
2、央行停止放水、收缩信贷量，致使市场上的M2减速加大（减少基础货币投放及提高存准率来降低货币乘数）；
3、房价过高致使首付提高和月按揭款增加，“新韭菜”的收入增幅跟不上房价涨幅，再无“接盘侠”；
4、出台房产税，增加购房者的持有成本；
5、国家出于经济调整需要（如抑通胀等）连续加息；
一旦触发黑天鹅事件，房价下跌会引发房价进一步的暴跌。也就是说，跟暴涨一样，暴跌同样触目惊心。尤其是购房者当中投资占比过大时，循环会加速，因 为今日投资购房形成的巨大需求就是明日房产市场的巨量供给——现在的买是为了以后的卖。
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