在上海哪里出手最合适？浦东库存最大、宝山去库存最快
易居研究院统计数据显示，截至6月15日，上海新建商品住宅库存面积为927万平方米，相比5月末的945万平方米下滑了1.9[%]。从今年二季度以来的库存走势来看，4月和5月均呈现出库存规模上升的趋势， 6月份开始，部分房企放缓推盘节奏。
浦东库存面积最大，虹口库存面积最小
从各区的结构来看，浦东的库存面积最大，为190万平方米。而虹口的库存面积最小，为7万平方米。从供应的主力板块来看，浦东、嘉定、青浦、松江等区的供应规模较大，成为市场交易最活跃的区域。这和此类区域的郊区面积较大、新城的楼盘供应充足等因素有关，比如临港新城、嘉定新城、青浦新区和松江新城等。
上海各区新建商品住宅库存面积
数据来源：CRIC、易居研究院智库中心
(注：库存去化周期或存销比的定义为：存销比=当月月底新建商品住宅库存面积/近6个月的销售面积均值。在本次计算过程中，分子选取6月15日的库存数据，而在计算分母过程中，以6月前15日成交面积的两倍来近似等于6月份全月的成交面积。)
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徐汇存销比最高，宝山最低
上海各区的去库存周期有很大差异。其中徐汇区的存销比最高，为21.6个月，而宝山区的存销比最小，为4.0个月。此类区域差异很大程度上和供求结构有关。
上海各区新建商品住宅存销比
数据来源：CRIC、易居研究院智库中心
其中，徐汇区目前普通住宅的供应量已非常少，部分房源体现为酒店式公寓。对此，易居研究院易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类酒店式公寓的户型较小，部分甚至在30平方米以下，且为精装修类型，容易加大购房成本。基于此，购房者不一定会认购此类物业。同时，看似区位好、周边商业资源丰富，但实际上因为产权年限关系以及此类物业周边的社区街道较为陈旧，所以往往会影响楼盘的吸引力。此外，严跃进指出，徐汇华泾、南站等板块有数量相对多的配套商品房项目，这也容易引起库存虚高、去库存周期过长的现象出现。如果剔除掉此类房源，存销比数据则会快速下滑。
除徐汇外，存销比数据偏高的区域还包括长宁、黄浦等区域。
相较之下，宝山的去库存效果则较好，这与宝山的罗店、顾村公园等区域市场交易活跃有关。而且宝山本身库存规模也不足。这在某种程度上也可以解释此前6月1日信达地产在顾村公园拿地王的现象。除宝山以外，金山的去库存效果也较好，这与市场交易活跃有关。严跃进指出，需要注意的是这和计算公式也有关。因为在存销比的计算公式中更多现货投资资讯关注v信：mjnw888(原油天然气等)，分母受到了近6个月市场交易的影响。在今年3月份金山市场成交面积高达24万平方米，而其他月份一般不会超过10万平方米，所以在此类计算公式中，金山的去库存效果较明显。预计后续几个月去库存周期会有所上升。
宝山受到个人购房投资者重点关注
易居研究院数据显示，基于6月前15天的数据进行估算，6月份上海新建商品住宅价格约36582元/平方米。而在5月份为36747元/平方米，这说明上海目前房价总体上虽然较高，但走势平稳。从后续市场趋势看，预计7-8月份价格将在3.6万元的水平波动。
严跃进认为，基于各区的库存及存销比数据可以看出，对于个人购房投资而言，类似宝山等区后续依然成为关注重点，包括顾村公园、祁连板块等都可以成为主流的投资热点板块。而市区部分酒店式公寓的投资则需要谨慎。
从房企投资的角度看，“中外环间-地铁7号和1号线间”的区域，将是后续土地市场持续火热的区域，值得房企积极拿地和进行新一轮布局。而迪士尼乐园项目在6月16日开园后，周边辐射区域的土地投资价值也会增大，包括川沙、周浦、新场等板块。
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文/魅金女王
