文/明熹霸金（现货原油沥青贵金属指导解套）微信：mxbj18
这几天，房地产市场都在讨论一个叫信达地产的神秘央企，这家隶属于信达资产管理公司的地产企业从去年年底以来，在土地市场呼风唤雨，成为了名副其实的“地王”制造机：根据媒体统计，2015年7月至今，信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块，其中7宗是地王，分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王以及上海顾村地王。最新的两个地王分别是：2016年5月，以总价123亿元摘得杭州首幅总价超过百亿的地块；6月1日儿童节，以总价58亿元拿到了上海顾村地块，又制造当地楼面价记录。
可谓王者表现。
媒体在扒出信达具有财政部的背景之外，还分析研究了信达地产的财务机构，令人吃惊的是，这个屡屡创造“地王”的公司不过是房地产行业的小喽啰，其2015年的总债务规模高达305.01亿元，货币资金仅59亿元，截至2016年3月末，其资产负债率和净负债率分别高达83.96[%]和315.48[%]。这几乎意味着，信达地产无论是制造地王的资金，还是以后开发资金，都需要通过高杠杆的方式举债进行。考虑到其制造的每一个地王近似荒唐的楼板价，一旦未来房价没有飙升的表现，则几乎意味着到手的“地王”很可能转化成真正的不良资产，而其爷爷公司信达资产管理公司，其使命就是为处理建设银行的不良资产而设立的。
根据人民日报的统计，截止5月底，全国共出现了152宗地王（2015年全年只有95宗），如果加上六一儿童节上海地王和6月2日深圳的地王，差不多是154个地王。在上一篇文章中，我提到“地王”的特点：一是绝大多数“地王”由财大气粗的中央企业获得，少数则由大的房地产企业抢到；二是“地王”基本集中在一二线城市，这和一二线城市整个房地产市场的走势基本吻合。这似乎说明，在去库存的大背景下，一些中央企业和大的房企扎堆到仍然具有上涨空间的一二线城市“抢地”。溢价率之高令人咋舌。克而瑞的数据显示，4月份以来全国总价排名前十的地块平均溢价率高达106[%]，绝大多数地块溢价率都超过80[%]。
央企为什么牛气冲天，疯狂拿地，原因不外乎两点点：第一，货币宽松，这是今年房地产市场疯狂的原动力；第二，实体低迷，在实体经济继续衰退的情况下，央企拿到的大量的资金进入到房地产市场。而这两点，和当年的4万亿政策刺激下，房地产市场强力反弹，“地王”频出的情况何其相似。当年为了刺激经济，推出4万亿计划，结果在流动性过于宽松的情况下，大量的钱进入到房地产，导致房价暴涨，迫使政策进行调控。中国经济今天面临的很多困难，和当年的4万亿不无关系，这在官方的表述里也是肯定的，尽管说得很委婉，用“前期政策的消化期”来表述4万亿的负面效果。前一个4万亿的反思尚未深入，今天大量的流动性又集体在央企的名义下杀入了房地产，制造了令人瞠目结舌的地王之年。
这些央企之所以热衷于造“地王”，炒房地产，原因不外乎三点：其一，这些国字头的企业依靠强大的势力，更容易获取信贷资源，在投资实业赢利微薄的情况下，他们将银行的信贷资金转向暴利的房地产；其二，这些央企主业的赢利状况大多差强人意，他们需要房地产来粉饰利润；其三，央企利用自己天然的优势，能够获得低成本的融资，这些融资通过房地产进行释放，博取短期收益在当前情况下被认为是最理性的选择。
但是，在中央强调供给侧结构性改革大主题，以及明确反对通过加杠杆去库存的情况下，央企不断制造地王危害极大：首先，央企作为中央企业，其一举一动并不是单纯的市场行为，容易被解读为其疯狂拿地代表了政府对房地产的真正态度，扰乱国家去库存政策；其次，一些主业非房地产的央企，大力投资房地产，不务正业，有违国家对央企的战略性定位，央企存在的主要目的不是为了赢利，而是增强国有经济的控制力，提升国际竞争力，培育自主品牌，不是放着主业不做，去炒房地产；其三，在当前房价高企，投资房地产面临极大风险的情况下，央企无视风险炒作地王，一旦房价调整，买单者又是银行。信达地产最终隶属于财政部，谁来买单很清楚。
特别是，像信达地产这种通过高杠杆的手段拿地的模式，近乎赌博，今年房地产行业债务的飙升事实上不断的在提示风险。中国房地产业协会近日发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，房地产行业2015年负债水平保持高位运行，净负债率平均达到96.09[%]，较2014年上升7.23[%]，再创新高。在今年很多房地产企业高杠杆拿地的情况下，债务状况会继续恶化，资产负债表的血压会继续飙升。
历史似乎又回到了8年前，4万亿刺激的疯狂年代。如果中国经济再一次被房地产戏耍，并且绑在高高的杠杆上难以解脱时，中国经济的运数就真的不多了。
所谓成功的交易=严格的心态控制＋正确的资金管理＋过硬的技术功力。
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