每个人都有一个梦想：我想有一个大房子，要有一个落地窗，午后，喝着咖啡，看本小说，悠然享受暖暖的阳光。
最近身边好几个朋友，准备下手买房，真为朋友开心（朋友其实各个都是土豪，只是一直没下定决心下手而已），为什么我这么开心哩，因为可以转移战场，去他们的窝里耍啦~~~
说道买房，朋友的问题来了，全款买还是贷款买？
如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？
正好借着朋友的问题，总结一下，房产规划，在我们理财生涯中的合理安排。
Part1|全款买还是贷款买，贷款多少合适?
这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦
一一妈妈建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。
公积金贷款现在的利率是3.25[%]，商业贷款也在4.9[%]左右，商业贷款利率城市不同，各地还会有小幅度的折扣，一一妈，昨儿刚打听，北京商贷目前可以打9折哦，要买房的小伙伴们，去问问你们的商贷打折吗？
贷款，我个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok，后面在具体分析到。
Part 2|如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？
先来举个例子：地点坐标：北京，首付30[%] ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金4.05[%]： 商业贷款：6.15[%]，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。
等额本息等额本金
很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息
但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15[%]，（现在银行贷款利率基本都是在4.5[%]左右，假如主流现在P2P平台7-9[%]，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于4.5[%]，那我们的资金又多创造了3[%]的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。
所以一一妈妈建议：
按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15[%]的投资，不用着急还银行贷款的。
提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。
Part3|等额本息or等额本金
首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。
但是，真的是这样吗？
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
举个例子：
如果借款100万，20年还清，年利率6.15[%]，则月利率为0.5125[%]。
1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
（1） 第一个月还款利息为：100万*0.5125[%]=5125元，则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。
（2） 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：
995833*0.5125[%]=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元
以此类推
等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。
2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15[%]，月利率0.5125[%]，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。
（1） 第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元；
（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元
以此类推
等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。
上图，这样大家看的更直观
通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。
借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了。
另外：如果网贷款平台，等额本息还款，对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢？用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12[%]，一年后你的本息合计有多少？一年后回款10661，实际年化6.61[%]，每月回来的利息和本金需要复投，才可以多增加收益哦。
结论：建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。
Part 4|哪类人适合提前还款vs不用提前还款
提前还款三类人吧：
1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。
3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带少小散我一块玩吧。
建议不用提前还款的类型：
1.公积金贷款，商贷 7折，8折，公积金贷款利率3.25[%]，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧
2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦
等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于3.25[%]，5[%]的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。
现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
如果你还在思考，还在迟疑。如果你想改变，那么请看向这里，有你要的未来和财富。投资就是了个有趣的游戏，好的心态加上正确的引导，达到预期效果。现在机会来了，不管你学没学过了不了解，带你在火热的投，资市，场尝遍理财百态，主要专研沥青，白银，铜等大宗商品，v信可添加：dan6571668，希望能够成为朋友！
