眼下的房价已经涨得让人看不懂，就在人们谈论房企又要赚得盆满钵满之时，一组冰冷的数据却表明，房企已陷入“增收不增利”的尴尬困局。在此背景下，房企出现了更为严重的两极分化，转型似乎成了部分房企唯一的出路。
高烧难退
几天前的一个清晨，想给家人换一套大房子的小付，赶忙来排卡。“拿到号时，发现前面已经有200多号了。”
小付排卡的项目是并不属于市内六区位于天津东丽区的融创城，“现场排号的人竟然告诉我有人从前一天上午就来这里排号了，昨天晚上就已经有好多人在这里等着今天排号购房，我之前看上一楼带小院的房子肯定是买不到了，这次出售总共就40套。”小付向新金融记者表示他的惊讶与无奈。
对于天津市的买房者来说，无论接受与否，在这个初夏，楼市确实在高烧。
据相关统计数据显示，今年6月天津住宅市场预计共有57个项目开盘，数量与同期相比增长72.73[%]。从价格情况来看，大部分项目价格还处于待定状态。业内人士分析，随着众多新楼盘的集中入市，楼市竞争会愈加激烈，有更多项目“以价换量”，新一轮的火爆景象或再次出现。
在天津，不只是新房，二手房市场也在高烧。并且，温度更高。
在采访的过程中新金融记者发现，目前成交量较大的房源主要集中在总房款相对较低、房龄较老的学区房以及首次置业的刚需客户当中，而改善型住房的客户则下滑明显。
在天津市“富人区”梅江地段这一现象更为明显，据中介机构杨先生介绍，数据显示最近的交易量下降了，但实际上显示出来的是二手房库存的下降，经过年后两个月的爆发后，目前优质二手房的数量变得极其稀缺。
“以富力津门湖云舒花园的两室小户型为例，年前的售价大约为160万左右，而到了现在已经涨到200万左右了，这还不是好的楼层。”杨先生说。
而对于一套非常好的房源来讲，挂网之后依然会引起很多购房者的关注。杨先生表示，前几日他卖出一套鸣泉花园的一楼，一下午至少有40位客户看房，“其中提出涨价10万购买的客户还有6位。”
“近期我卖得最快的一套房，从挂网到出售仅仅3个小时，这就说明数据的回落是整体性的，但从区域和房子功能来划分的话，热度还是非常高的。”杨先生表示。
对此，业内更多的声音趋向于，目前购房者趋于冷静并且目标较为明确，刚需型购房需求占比非常高，投资型客户正逐渐减少，部分地区房源少、客户多将成为一种趋势。
在全国范围房价水平处于中上游的天津，大致描绘了国内大中城市的楼市价格轨迹。
事实上，房价并非从今年才开始上涨，自去年5月以来，一线城市房价已经一路上扬，但涨幅相对较平缓。然而在今后2月后，一线城市房价的涨势呈现出加速上扬的态势。在经过4月份的冷静期后，一线城市房价暂时回归理性。而未来，甚至说明天，会不会再次上演价格狂飙的戏码，还真的很难说。
就在一线城市房价难以预言明天会不会再次疯长的时候，二线城市房价已经开始“发疯”了。
国家统计局发布了4月份70个大中城市新建商品住宅价格变动数据，房价涨幅前几名几乎被二线城市包揽。其中合肥、厦门、南京新房价格环比涨幅均超过4[%]，已超过北上广深房价的涨幅。
在一些二线城市，甚至上演着“面粉贵过面包”的楼市神话。
不久前，南京建邺区河西南的地块楼面地价达到了45213元/平方米，而周边在售楼盘均价每平方米35000元至45000元左右。合肥、苏州、厦门几个城市成交土地的平均溢价率均超过100[%]。
逐利的开发商，自然要把高昂的拿地成本这笔账算在买房者头上，这又进一步推动了房价的疯狂上涨。
增利困难
高烧难退，楼市像是又迎来了黄金时代。
单从营业收入上来说，确实是这样。目前已经公布一季报的137家沪深上市房企实现营业收入总额达到2238亿元，同比增长49.4[%]；预收账款达到11433亿元，同比大涨52.5[%]。
受一线城市商品房住宅结转收入同比增加影响，部分上市房企今年一季报销售业绩创下历史新高。
万科一季度实现营业收入146.1亿元，同比增幅达64.3[%]，实现销售面积545.7万平方米，销售金额752.4亿元，同比分别上升37.6[%]和59.5[%]，上海的销售金额突破百亿元，在深圳、北京、武汉、杭州等城市的销售金额也超过40亿元；保利地产今年3月份销售业绩大幅提升，单月实现签约金额222.34亿元，同比增长197[%]，环比增长150[%]，创下3月单月历史新高；中粮地产一季度营业收入同比增390.06[%]……
值得一提的是，受益于一线城市限购和高地价的“溢出效应”，一季度二线城市楼市升温带动中小房企业绩明显增长。新城控股、栖霞建设、福星股份等上市公司一季度经营数据显示，受惠于合肥、南京、苏州、武汉等二线城市房市转暖，其一季度业绩明显增长。
国家统计局数据显示，今年前3个月，商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1[%]。“由于受到年初降息、首付比例降低和税收优惠政策的影响，今年一季度普通购房者消费欲望得以释放，尤其是一线及部分二线城市的需求强烈，这带动了房地产市场整体热度回升，深耕一二线城市的房企恰好捡到了金子。”一地产顾问公司研究人员向新金融记者分析。
如果决定日子好坏只需要看营业收入这一个指标，对于房企来说，这真是一个美好的结局。
只可惜，在看似靓丽的一季度业绩报背后，上市房企却面临着愈加严峻的盈利困境。
中原地产统计数据显示，122家房企在2016年一季度的净利润合计为142.6亿元，同比涨幅仅为8.5[%]，其中71家房企净利润同比上涨。相较于增幅超五成的营业收入，上市房企的净利润增幅并不明显。
在净利润涨幅有限的同时，上市房企盈利能力进一步减弱，122家房企平均净利润率仅为6.8[%]，相比2015年同期的10.3[%]依然呈现非常明显的下调趋势，大部分房企的利润率出现加速下调。
糟糕的是，大多数地产从业人员均预测，即便是更多企业公布一季度业绩以后，房企净利润率仍将维持下调状态。
事实上，从2015年开始房企就出现了增收不增利的现象。宽松的政策虽然刺激了房地产市场探底回升，但一二线市场回暖，三四线依然处于调整过程，以价换量在持续。另外，一二线城市过多的豪宅项目，也逐渐影响了房企去化速度。2015年开始的地王频现，也透支了房企利润。
中原地产首席分析师张大伟认为，预计在利润下调的情况下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而行业内竞争也将越来越激烈。核心盈利能力下滑、财务风险将加剧。目前很多房企在加强成本控制及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。
两极分化
作为一个曾经遍地捡金子的行业，即便是诸多行业都不景气的今天，日子也差强人意。
近日，中国房地产业协会发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，总体来看，在房地产宽松政策和市场强预期的作用下，上市房企表现整体强于大盘。2015年，上市房企总资产均值为586.18亿元，同比上升30.88[%]；净资产均值为157.71亿元，同比上升23.44[%]；房地产业务收入均值为117.73亿元，同比上升22.95[%]。各项规模指标中，总资产均值增速和房地产业务收入均值同比增速分别上升7.46[%]和18.96[%]，均有所回升，净资产均值增速也基本保持平稳。
同时，房地产行业2015年负债水平保持高位运行。净负债率均值为96.09[%]，较2014年上升7.23[%]，再创新高。一方面，高企的长期负债水平反映出企业扩张依赖借贷的模式没有明显改善，另一方面，由于年内销售回暖带动了现金流的改善，短期内企业业绩保障度有所提升。
从企业盈利增长率的分布来看，2015年两极分化程度有所加深。2015年业绩大幅增长和大幅下滑的企业数量均多于2014年，市场分化进一步加剧。
而在未来，房地产市场的分化也还将持续，部分成交较热的一线及二线城市将面临政策收紧。对于布局在三四线城市的房企来说，未来可能将持续面临去库存的难题。
有业内人士分析，一线城市总成交二手房的占比已经达到了80[%]左右，数字表明其已经进入了绝对的存量时代。但从全国范围内来看，现在全国新房的住宅销售面积还远高于二手住宅的销售面积。所以，对于全国来说，楼市还不是一个存量的时代。
不管房地产市场是否已进入存量时代，可以肯定的是，从总体而言，我国房地产已经实现了供求平衡。
在国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松看来，2013年是房地产市场的转折点——到2013年，我国城镇人口户均拥有住房1.0套，中国房地产市场总体进入供求平衡的阶段。
楼市最好的时代已经逝去。
眼下的房企，显然已遇到发展瓶颈，增收不增利的尴尬处境就是最有力的说明。在两极分化的趋势下，迫于盈利压力的房企，尤其是中小房企只能想办法转型努力冲出去。
转型，一个当今很时髦的词汇。而只有亲历其中的房企们，才知道个中滋味。
调整业务布局、优化资产配置；加码养老、旅游、医疗等业务谋求多元化发展；布局物业领域分拆上市、寻求新的利润增长点；探索与互联网融合的模式、创新营销模式、打造智能化社区；以及加速布局房地产金融领域，包括投资设立公司自持的金融平台、对于资产证券化的尝试……只要是能想到的，它们都做了。
房企在领域上拓展的脚步越来越远，而未来拓展的脚步又将会走向何处，至今仍然是个谜。
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