文/灵犀淘金/微信：mus857485382
经常有朋友问我房价贵不贵，会不会掉，能不能买。我因为没有研究和跟踪，所以一直没能给出个答案。这次因为要给父母在县城买套房，所以在看房和买房的同时也对当地的房地产市场做了一番详细调查，总算对中国的房地产市场有了个初步解。直观的印象是不怎么乐观，但比较诡异的是数据分析的结果和李志的直觉却不一样。
房价到底贵不贵呢？数据分析的结果，房价并不贵。大家先别骂，我们再来分析一下为什么我们觉得贵。
第一是房价涨得太厉害，太多，几年就翻一倍，这十来年房价涨了十几倍。按一般常理和国外的市场经验，有涨就有跌，而中国房价几乎就没跌过，所以太贵。但大家忽略了一个事实是同期工资也涨了十几倍（我刚参加工作时才56元一个月，涨了100倍），从这个意义上来讲，房价根本就没涨。拿我姐姐做例子，她98年4万买房的时候，工作了5年，工资只有300多，夫妻年收入只有不到8000，房价是他们收入的5倍多。现在当地的房价（四五线城市）和工作5年的工资比，还是5倍，根本没涨，还掉了一点！
第二是跟国外比，尤其是北京上海的房价，比美国绝大多数的大城市都贵。记得02年我才花了2万美金就给丈母娘在杭州买了一套房，娶回来一个如花似玉的沪杭美女，现在是半个车库都买不到了，想起来真是后怕不已。为什么会这样呢？这主要是受人民币汇率的影响。人民币的一直在刷刷的印，如果人民币象其他新兴国家货币一样贬5-10倍，而不是迫于美国的压力升值，一美元换40人民币，10万美元在上海可以买一套房，我想我们就不会觉得太贵了。
第三是房价跟刚参加工作的年轻人工资比。年轻人在北京上海根本买不起房，就算他们有好的工作，二三十万的年薪。这个和中国整个社会结构有关。整个行政结构，工资结构都是金字塔型，年轻人是在最底层，最可怜。他们要和上面的人（包括退休老人,他们的退休工资比年轻人要高很多。美国退休金不高，中年人又要供房又要养小孩也没钱）竞争有限的社会资源，他们的处境可想而知。这就造成了一方面有的人有很多套房没人住，一方面很多年轻人买不起没房住。一方面房子天价还在抢（一线城市），一方面房子便宜也卖不掉（四线城市）。这和房价没有直接的关系，即使房价掉50[%]，还是这些有钱人先抢走了，轮不到年轻人。
房价会跌吗？
这是很多人最关心的问题。有很多经济学家，网络名人都说房地产会崩盘，有的还给出了具体时间。要回答这个问题，我们要先看看房价的构成，这样我们就知道什么决定房价以及房价涨跌对各方的影响。房价简单的说由三部分构成：第一，地价，大约占50[%]左右。受益人是国家。第二，建造成本，包括材料，人工，银行贷款利息，占30[%]左右。这是刚性开销，没多大浮动空间。第三，开发商的利润，20[%]左右。注意，这不是开发商的投资回报。他们的投资只是土地保证金10[%]左右，标到土地后再用土地做抵押去银行贷款。杠杆放大使他们的回报起码百分之好几百。从房价的组成可以看出房价下跌的空间不大，最多也就是开发商的利润20[%]。这也解释了为什么以前的宏观调控没什么大作用，开发商总要赚钱，他们最多也只能让10[%]左右，这也是房价的下跌空间。从中我们也能看出谁真正从高房价受益，谁最担心房价掉下来，为什么政府会求开发商讲道德，降点价。
我们再来看看如果最坏的情况发生，房价象东京一样掉70[%]，谁受损，谁受益。首先抗不住的当然是开发商，他们马上破产，最多损失他们的保证金10[%]。银行损失60[%]，银行是谁的自然也不用我说。二手房也差不多，按揭购房者损失首付20[%]，银行损失50[%]。谁是受益者呢？没买房的老百姓。当然这种好事在美国可能发生，因为银行是私人的。在中国，你什么时候见过政府做亏本买卖？于是乎，存款保险制度出现了！
真希望我的分析是错的。
灵犀温馨提示投资者：由于近期大宗商品原油、铜行情波动较大，在此不管你是盈利还是亏损都可以与我一起探讨、学习交易方法和心态交流。如果你还在市场上孤军奋战，请及时添加微信：mus857485382善用你的资本，一起走向致富的道路。投资有风险，入市需谨慎，祝您投资顺利！
