又一个将房产泡沫破裂的国家，中国会是下一个？
导读：“澳大利亚政府目前正在努力做的，就是去库存，同时增加需求。”
2015年，澳大利亚房价是全球涨幅最快的地方之一，房价已经上升到家庭平均年收入的9.5倍，达历史最高水平。澳大利亚经济学家Jonathan Tepper 最近警告称，澳房地产市场的泡沫现在已经是有史以来的最疯狂时刻，类似1989年之前的日本以及2006年的爱尔兰。他预计，澳大利亚房产价格也将大幅度 下跌。在矿区的城镇，价格将下跌80[%]；在悉尼和墨尔本这类大城市，估计价格将下跌50[%]。
“类似1989年之前的日本”
Jonathan Tepper是独立全球宏观经济研究机构Variant Perception公司的创始人。在2009年欧债危机之前，他曾发布报告宣称西班牙是“欧洲资产负债表的黑洞”。
2016年2月，他与澳对冲基金Bronte Capital的首席投资官John Hempton一起，对澳大利亚房地产市场进行调研。他们随后发布报告，预测澳大利亚房价将下跌50[%]。21世纪经济报道记者通过采访独家获得其调研报告。
“澳大利亚房产可以价值重估，把房屋价值上涨的部分计成存款，用以申请新的房屋贷款，有一个投资者1年之内做了20次价值重估。”Jonathan Tepper在报告中说。
“一个从埃及移民到澳大利亚的优步司机，1995年花费9万澳元买了一处房产，现在住在一套150万澳元的房子里，同时用抵押贷款购买了5套房产，并帮她女儿抵押购买了悉尼一套价值220万澳元的房产。”
澳大利亚二手房市场并没有对外国人开放，因此，二手房交易是在拥有澳大利亚国籍的人之间产生。交易以拍卖会的方式进行，场面极其疯狂。
在一个中产阶层的社区，家庭平均年收入约为8万澳元，但房产可以被拍卖到127.5万澳元，房价收入比达到15倍；在一个小咖啡馆里，12个竞价者在对一套房产疯狂竞拍；澳大利亚天空新闻电视台一个周末竟然播报了30多起房产拍卖会。
“澳 大利亚房地产市场的泡沫现在已经是有史以来的最疯狂时刻，类似1989年之前的日本以及2006年的爱尔兰。日本泡沫破灭后房价下跌了80[%]，爱尔兰则下 跌了50[%]。”Jonathan Tepper在报告中指出，“预计，澳大利亚房产价格也将大幅度下跌。在矿区的城镇，价格将下跌80[%]，在悉尼和墨尔本 这类大城市，估计价格将下跌50[%]。”
【四成新增房屋贷款零首付】
悉尼的房价，2000年前后相当于澳大利亚平均家庭年收入的6倍，但如今已经达到12倍。在爱尔兰地产泡沫的时候，这个比例是8倍；在2008年金融危机期间，美国的这一比例是5倍。
以澳大利亚整体来看，房价达到家庭平均年收入的9.5倍，房屋贷款是家庭平均年收入的近150[%]。澳大利亚整体的房贷规模相当于GDP的130[%]，全世界最高，远超全球平均水平的80[%]。
目前，澳大利亚房地产市场中，40[%]的新增房屋抵押贷款，是无需付首付的房屋抵押贷款。其中，以投资为目的的购房者中，60[%]选择了无首付的贷款，以自住为目的的购房者中，有30[%]选择了无需首付的贷款。
银 行发放贷款以及保险公司投保的审核标准非常低，信用风险漏洞巨大。许多抵押贷款经纪人、银行贷款员并不关心贷款者是否有偿付能力，贷款者很容易就能取得非 常高的贷款购房杠杆，唯一需要的也许只是两张工资单。贷款者资料核实的工作是外包给印度的呼叫中心完成。“实际上，现实中的监管漏洞更 大。”Jonathan Tepper在报告中指出。
“澳大利亚大型银行将遭遇流动性危机，在即将到来的危机中，澳大利亚银行业将需要大量的资本来应对现金流危机，如果没有外部资本帮助，他们将很难渡过危机。我们预计，澳大利亚银行股票将取消分红，股价将下跌80[%]。”Jonathan Tepper在报告中预测。
一旦房地产价格下跌，不仅澳大利亚银行业将遭到重创，澳大利亚汇率以及整体经济也将遭受沉重打击。因为，澳大利亚经济严重依赖金融、保险、房地产和矿业。这几个部门加起来占GDP的21[%]。
“理性看，澳大利亚金融机构确实存在很多漏洞，包括在审核海外买家信息等方面”，在澳大利亚买房的广东人王先生对21经济报道记者说，当地市场情绪确实非常热烈，他也正考虑要不要再多买一套。
【一些地区房价开始急速下跌】
据Jonathan Tepper分析，在澳大利亚一些矿业城镇，房价已经开始急速下跌，诱因是大宗商品降价导致矿业公司裁员。此外，全球衰退导致失业率上升；澳大利亚央行或监管机构对保险业、金融业的监管政策加强。这些因素，都将催化拐点的形成。
目前，租售比的极端不合理或许也将刺激地产拐点出现。澳大利亚有180万人在税务办公室（ATO）登记有房产投资，其中三分之二的人申报了房租亏损，也就是说房租无法冲抵月贷款利息。澳大利亚的房租价格增速，已经降至21年的低点，目前低于1[%]。
澳大利亚房价是否会跌50[%]？莱坊上海国际投资部副董事俞俊长年跟踪澳大利亚房地产市场，他认为关键还是要看供需。
“不 可否认，澳大利亚房地产市场上确实存在一定的泡沫。但是讨论泡沫的前提是首先要知道这个底盘有多大，这个底盘将来能否支撑足够的泡沫。已经买了房的投资者 和自住者就是底盘。如果有更多的买家要进入，那么底盘就更坚挺；如果有更多的投资者想要退出市场，那么底盘就变脆弱。卖不掉的房产，就形成库存。” 俞俊 解释说。
“澳大利亚政府目前正在努力做的，就是去库存，同时增加需求。”俞俊说。悉尼政府如今加大调控力度，本土新建地块批准量严重不足，特别是严格控制开发商在市中心建造超高楼层公寓。因此，悉尼的可售套数和房源稀缺。
【中国人的流入成为关键】
俞俊认为，中国人的流入是澳大利亚房地产市场的关键衡量因素，人口的增长使得房产需求量不断上升。
“澳大利亚房价的上涨，中国人功不可没。2015年悉尼市中心的房价高企，印证了投资者来自于中国居多。” 俞俊分析说。
据俞俊观察，“在2010年初时，中国人看待澳大利亚房地产投资仍然处于雾里看花的阶段。”现在，随着信息互联、互联网等影响，让越来越多的中国人开始看到投资澳大利亚的市场前景，市场教育程度的成熟也使交易过程更透明，投资者更熟悉和有信心。
对于澳房地产市场的疯狂，俞俊有切身体会，2015年最深刻的印象是“抄底”。因为2015年澳大利亚汇率贬值，给持有人民币的中国人购买澳大利亚资产提供了抄底的机会。
“2015年澳币的持续走低，抄底这个词也频频出现在各大主流媒体的报道上。”俞俊说，“中国境内投资者投资渠道的单一性，使众多有前瞻性投资者将目光投向境外，在将货币资产化的同时，规避了一部分将来资金贬值的风险。”
根 据俞俊提供的数据，2015年中国人赴悉尼移民、就业、旅游和学习的需求显著增加。截至去年底，中国人移民澳大利亚的人口达到了创纪录的2.787万户家 庭；中国赴澳旅游人数同比增长了21.9[%]，达到了102万人次；中国赴澳留学生同比增长10[%]，近50万人在那里读书。
历史仿佛都是类似，这一切中国看似在走老路子了。
2015 年7 月底，国内14 家平台房产抵押周转贷整体规模在15.4 亿元左右。互联网房产抵押周转贷款市场前景广阔，未来5 年，其容量乐观估计在千亿元级别。
“200万元左右的婚房，首付最低也要60万元。如果申请安居首付贷，只需一成首付，即20万元就可以购房，贷款期限最长有36个月，这样每月还款支出也就增加了1000余元。而且，安居首付贷的年利息仅7.4[%]，是同类产品中最低的，购买指定合作楼盘还可享受0利率的优惠。”某楼盘营销负责人这样游说意向购房者。年利率7.4[%]笔者看来还是挺高的，几乎是银行利率的2倍还多。
“首付贷等过桥贷确实解决了一些客户的实际需求。比如客户要置换房子，需要先把按揭贷款还清才能卖房，而现在一下子拿不出足够资金，就可以通过金融平台做一个资金过桥，以解决急需。这些互联网金融产品的核心是控制风险点。“一旦购房者无法继续还款，就会形成坏账，而这时，P2P平台并没有传统银行较为完善的风险控制能力，资金将难以追回。P2P平台的特点就容易使风险扩大，甚至影响整个房地产市场的资金风险。
深圳房价的暴涨笔者觉得并不是一个例外，国内房产正在历经一个阶段。市场饱和，需求减缓，泡沫在增长。国内空城一座接一座，但这样并没有减缓新楼盘开盘的势头。这个势头还会继续延续，极有可能走他国的老路，泡沫破裂。
笔者后语：
纵观世界经济研究，再论中国经济，最后送给当下的中国投资者们一段话，烟花三月，唯有心静如水，方能气贯长虹，记得思量切勿人云亦云，投资在于长久，而不是指鹿为马，且要量力而行，无论你还在现货铜、油贵金属及股票外汇投资市场迷茫，还是在行情里不知所措，套单、锁单或者盈利不佳的都可以直接向金禅团队咨询，欢迎留言探讨交流。
投资中的博弈就是个圆，有的人走了几年也没有走出市场画出的圆圈，面对任何一波行情的到来，还能冲动，表示你还对投资有激情，总是冲动，表示你还不懂投资。没有拐不过去的点，只有拐不过去思路的人。记住，生活还是事业不是人生的全部，拯救不了世界也没关系，能给身边的人温暖和快乐已经很足够了，周末愉快！生活就好像一面镜子，反映出我们天性中最优美的部分，不及他好，可也很好，你说对吗？
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